房地产业纳税评估定稿.pptxVIP

欢迎各位领导莅临指导！;; 房地产开发企业纳税评估;房地产业纳税评估提纲;;;（三）房地产企业纳税评估的思路;房地产业纳税评估提纲;二、预警值的形成过程; 2、行业指标的采集 我们按照已确定评估指标的需求，兼顾采集工作的质量和效率，主要针对企业所得税和营业税采集相关数据。房地产开发企业基本情况表和开发项目基本情况表主要反映纳税人及开发项目的状况泰安开发企业基本情况信息采集表.doc。采集表一数据主要来源于资产负债表和利润表。表二、表三数据主要是分析房地产开发业主要成本的构成，数据来源纳税人账簿及建设、规划、房管等相关部门。表四反映纳税人分年度的应缴税金、实缴税金。详见泰安房地产开发公司数据采集表.xls。;3、税负预警值的形成;3、税负预警值的形成;4、税源评估指标测算及分析;5、行业个性指标测算行业指标分析.xls;成本费用构成饼状图;砖混结构结构单位销售成本柱状图;框架结构结构单位销售成本柱状图;房地产业纳税评估提纲;三、行业案例验证和评估（一）分析选案 ; 2、分析基础 ;该企业2006-2008年相关财务指标;该企业2006-2008年相关税负预警指标对比;3、审核分析 (1)预警值分析: ;从以上图表可以看出该企业存在以下疑点： 1、收入税金配比率与行业收入税金配比率相比较低. 2、销售毛利率低于行业平均值. 3、营业利润率指标与行业营业利润率指标相比较低。 4、资产收益率指标偏低. 5、成本费用率指标偏高. 6、投资回报率指标偏低.;(2)人工分析: ; 2、在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元。 3、该企业以预计售价形式将房屋销售全部转入“主营业务收入”科目，但随着房价的持续上涨，实际售价超过预计售价的部分，企业未按规定结转这部分收入。致使北辰2#楼少计收入297175.6元。;(3)疑点列举; 疑点二：成本费用率偏高，是企业利润率降低的主要原因，是否存在费用; 疑点三：可能存在将售房收入记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支，从而达到少计收入的目的 。;（二）约谈举证 ; 2、约谈手续：评估人员随即向该企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务负责人袁某到税务机关进行约谈，并要求提供以下举证资料：建筑工程合同、政府部门报建费发票、土地证明、房屋销售明细表、相关费用复印件。; 3、约谈实施：该企业财务人员袁某携带相关举证资料到区局由房地产业; 4、约谈底稿：在约谈过程中，企业财务人员对纳税评估小组提出的几个问题进行了解释说明: （1）超出预计售价部分未结转主营业务收入，北辰2#楼少做收入297175.6元，情况属实，但不是主观故意，是销售时间差造成的。 （2）在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元，主要是因为对相关政策不了解。 （3）企业长期挂在“应付账款”科目下的未付款245377.09元，账龄已在三年以上，没有进行账务处理的原因有两个，一是长年挂账无人催要，二是因种种原因不予支付 ，企业表示同意确认为收益并补交税款。; （4）收入税金配比率不存在差异。企业帐表主营业务税金及附加中包含计提的土地增值税，实际计提营业税金、附加、土地增值税共1945648.77元，与主营业务税金及附加1872867.83元之间的差额72780.94元是其它业务收入计提的税金，计入其它业务支出。 （5）费用率是有点偏高，但在每年的汇算清缴中已经对不合理的费用做了调整。如2006年调增了13.1万元, 2007年调增了9.1万元, 2008年调增了26.3万元。 ; （6）计税收入比、利润率、资产收益率、成本费用率这些指标都与企业当年的投资规模直接相关。企业当年资金充裕，投资大，在建工程多，相应的成本费用增加，资产总额增大，导致利润率及资产收益率降低，成本费用率上升。 (7)房地产开发企业在经营过程中，不同项目或同一项目不同时段的收益率会有所不同，与行业平均值也会有所差异。不同项目受地域、市场影响，收益率会不同。;（三）实地调查 ; 1、北辰4#楼实际已售36套，而非企业申报的31套。少申报5套住宅，共计665.88个平米，少申报收入995357.42元。 2、北辰6#楼实际已售66套，而非企业申报的54套。少申报12套住宅，共计1073.72个平米，少申报收入1617252.37元。; 3、兰园2#楼少申报已售商铺1套，少申报收入361240元。 以上房屋在2007年即已销售而未做收入。 评估人员根据上