房地产企业全程纳税处理与风险控制XXXX15.pptxVIP

房地产开发企业会计主管 “账税表” 全面特训第3阶段《房地产开发全程纳税处理与风险控制》主讲老师：董春辉qq:316657554博客：/u/1114210004上课时间：2015-1-7 19:00～22:00 2015-1-9 19:00～22:00;房地产企业纳税风险概述; ;序号;第二节 房地产开发流程及各阶段主要风险点 ; 开发建 设阶段;第三节 房地产企业纳税风险防范策略; ; ; ;2.计算本月应交印花税 3.缴纳方法　　印花税通常由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并??次贴足印花税票，完纳税款。　　简化纳税方法：　　(1)以缴款书或完税证代替贴花的方法。一份凭证应纳税额超过500元。　 （2）按期汇总缴纳印花税的方法。同一类凭证需要频繁贴花的。期限最长不超过一个月。缴纳方式一经选定，1年内不得变更。　 （3）代扣税款汇总缴纳的方法。（如代办运输、联运的单位、银行等）; ;三、房产税 1.征税范围 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 2、征税方法 （1）以房产原值为计税依据的 应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%） （2）以房产租金收入为计税依据的 应纳税额=房产租金收入*税率(12%) 3.征收期限 《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。; 讨论1：一次性收取数年租金如何纳税？ 苏地税函〔2008〕370号： 纳税人一次取得多年房租的，应当将租金分摊到每一年，按年从租申报缴纳房产税， 大连市地方税务局公告2011年第5号 在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;　（5）渝地税发[2010]32号出让国有土地使用权，受 让人应纳契税的计税依据为为取得该土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益，包括土地出让金、征地费、拆迁安置补偿（补助）费、地上附着物和青苗补偿费、土地开发费、城市建设配套费以及土地闲置费等。 （6）海南省三亚市地方税务局通告2013年第3号 单位和个人因承受国有土地使用权而缴纳的城市基础设施配套费，是契税计税依据的组成部分，承受国有土地使用权的单位和个人是契税纳税义务人，应按规定缴纳契税。 （7）孟津县人民政府办公室关于征收城市基础设施配套费契税的通知孟政办〔2014〕4号 　一、根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）规定，在征收城市基础设施建设配套费时应计入契税计税价格，税率为4%。　　二、县城乡规划部门要在核发《建设工程规划许可证》时，按照已批准的总建筑面积及收费标准计算城市配套费，填写一式四联《孟津县城市基础设施配套费缴费告知单》，第一联由县城乡规划部门存档备查，第二联交建设单位和个人，第三联用于办理入网手续，第四联交地税部门用作契税的计税依据。 ;2.纳税申报 　　（1）契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。　 （2）纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。　 （3）契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。 大地税函[2009]145号?? ? 自2009年11月1日起，凡通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人，自签订土地权属转移合同或取得具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证之日起10日内，到负责契税征收的地税机关办理纳税申报，缴税期限为纳税义务发生90日后的次月前15日内。 纳税人按规定时间申报和缴纳契税后，又陆续