中国房地产企业融资渠道分析.docx

200 4 年 10 月 Meizhong Jingji Pinglun,ISSN1536 -9048 總第四卷，第 10 期（總第 35 期） 美中經濟評論 USA-China Business Review(Journal),Inc.,USA 中國房地産企業融資渠道分析 武漢市城開房地産公司 杜 駿* 摘 要：在競爭日趨激烈的房地産市場，融資難越來越成爲制約我國房地産企業發展的瓶頸因素。本文基于中國房地産企業的發展現狀，對現存的各種融資方式進行了分析比較，幷對拓展融資渠道提出了幾點建議。 關鍵詞：房地産企業 融資渠道 資本 信托 房地産業是一個資金高度密集型行業，開發一個房地産項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，房地産開發融資方式的優劣，也直接影響到融資成本的大小，密切關係到開發風險的大小和開發效益的好壞。因此，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發對資金的需要，是房地産開發企業所面臨的一個迫切需要解决的問題。 一、中國房地産企業的融資現狀 根據國家統計局的《中國統計年鑒》（2003）和《2003 年全國房地産開發市場景氣狀况報告》的統計數據顯示，2003 年全國房地産開發到位資金爲 1.31 萬億元，是 1997 年的 3.4 倍，其中國內貸款、自籌資金及其他資金來源（主要是定金及預付款）分別是 1997 年的 3.4 倍、3.9 倍、4.2 倍，儘管三者在資金來源中所占比重增長不明顯，但資金總量增加幅度很大。由此可見，中國房地産開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）三個方面。 房地産企業貸款方式少、企業間接融資的比重過大是當前房地産企業融資的一個顯著特點。2003 年末中國經濟金融運行情况顯示，2003 年末的人民幣貸款餘額爲 16.8 萬億元，比年初增加 2.8 萬億元，同比多 0.9 萬億元。貸款增長過猛造成了融資格局進一步向銀行貸款傾斜，企業融資對銀行貸款的依賴增强，加大了銀行信貸的資産風險。在當前國內金融市場融資格局中，貸款所占的比重已經由 2001 年的 75.9％上升到 2003 年末 85.1％，房地産業在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。這種高度集中于銀行的融資體制，很容易造成商品房空置面積（2003 年少數城市空置面積同比增長超過 45％）長期持續大量積壓，開發企業無法支付銀行貸款與建築商費用時，只有將房子抵押給銀行與建築商，而建築商的資金大部分也來自銀行貸款，最後也只好把開發商抵押給他的房子再抵押給銀行的情况。這樣，銀行將成爲房地産風險的最大承擔者。 二、房地産企業融資渠道分析比較 中國房地産業經過近十年的發展歷程，已成爲我國市場經濟不可缺少的組成部分。在我國現有市場經濟條件下，銀行、信托、基金、上市、典當……似乎有很多條融資渠道擺在開發商面前，但是實際上，每一條都不是很平坦。 （一）銀行貸款是融資的重要渠道 一直以來，銀行貸款一直是房地産企業經營發展的支柱。雖然“121＂號文件的出臺對銀行貸款進行了限制，但在各個行業中房地産仍是一個較好的行業，占到銀行信貸規模的 30％左右。而且在未來的市場環境下，各家銀行會面臨越來越激烈的市場競爭，利潤空間會越來越小，銀行也存在信貸營銷的壓力。因 *杜駿（1977-），女，武漢市城開房地産公司工程師；主要從事房地産經營及策劃工作；聯繫電話 76 中國房地産企業融資渠道分析 爲城市化的過程加快，對住房的需求快速增長，房地産業作爲國民經濟的支柱産業，行業的發展前景樂觀，在目前的宏觀經濟調整之後，房地産業仍然是銀行的主要客戶和支持的行業。因此，對房地産企業本身來說，如果在資信體系的建設和企業信譽度方面多加注意的話，銀行貸款仍可成爲融資的主要來源。 （二）房地産信托優勢與局限幷存 房地産信托，就是房地産開發商借助權威信托責任公司專業理財的優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然後將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地産開發項目，爲委托人獲取安全、穩定的收益。 信托獨具制度優勢，創新空間寬廣，幷具有巨大的靈活性。信托可以進行直接貸款、股權投資、資産證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，爲房地産業服務。信托産品能够比較靈活而充分地適應和處理房地産的多種經濟和法律關係，解决其他渠道難以解决的問題。相對銀行貸款而言，房地産信托融資方式不但可以降低房地産業整體的運營成本，節約財務費用，還有利于房地産資金的持續運用和公司的發展；信托在供給方式上也十分靈活，可以針對房地産企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托産品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。信托已成爲房地産業融資的新熱點