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我们如何销售;为什么地产业是国家支柱产业; 美国经济学家、诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨曾说：21世纪前50年，影响世界最大的两件大事，一是世界新技术革命，二是中国的城市化进程。2008年由百名专家组成的研究小组在研究中国未来50年的城市化进程后，做出研究成果报告，中国城市化的基本战略框架是：“用50年左右的时间，全面超出世界中等发达国家的城市水平；建成具有容纳11至12亿人口的城市容量。 目前世界城市化率平均为50％，而中国城市化率只有30％。城市化水平的高低和发???速度的快慢，最终取决于社会经济的发展。根据国际城市化的规律性，当城市化水平超过30%以后，城市化进程将进入加速发展时期，因此，我国的城市化进程将会加快，并逐渐缩小我国同发达国家的差距，城市发展也将出现多样化的态势。预计到2030年，我国的城市化水平将超过70％，全国的总人口达到15亿，市镇总人口将超过10亿。 ;当前中国房地产形势;当前中国房地产形势;中国地产发展与演变;1984年：“房地产”;1987年：拍卖土地;1993年：泡沫;1998年：终结福利房;“商业地产改变中国”;地产营销模式的转变;地产营销模式的转变;地产营销模式的转变; 分销的优点： 1、前期不需要资金投入。 2、分销商数量众多 3、开发商在管理方面省心。 分销的缺点 1、分销代理都是小个体户（3万元注册），资金实力差，不舍得投入。 2、分销代理可以同时代理多家项目，哪个项目利润高，哪个项目好卖就给哪卖，开发商控制不了，所以销售业绩不稳定，甚至没业绩。 3、开发商给代理商付出的成本最高，虽然前期开发商不用投入，产生业绩后至少要兑现十多个点，甚至更高。 4、代理商是以利益为导向的，不讲责任，说撤就撤。; 团队直销：就是指直接面对面的去和客户接触，推销房子。不打广告。 (实际上就是把分销代理的队伍拿过来自己做） 团队直销并不是新鲜事物，美国200年前就开始使用这种方法，世界著名三大推销大师（乔吉拉德、原一平、霍普金斯）汤姆·霍普金斯（Anthony Hopkins）,美国报刊称为国际销售界的传奇冠军，吉尼斯世界房地产业务员单年销售量最高记录保持者，连续三年平均每天卖一栋房子，3年内赚到3000万美元，27岁就已成为千万富翁。 在欧美，许多蓝筹公司如美国运通、戴尔电脑、奔驰汽车、保诚保险等早已把直复营销融入到整合营销传播的核心及品牌推广中去。　 在地产行业也是如此，直销已经不是一个全新的概念了。在西方，直销已成为地产行业普遍采用的销售模式，地产顾问与寿险、汽车业务员一样，是最典型的直销业务员。 在中国团队直销仅仅是保险在使用，中国地产业刚发展才20多年所以开发商对这种方式都很陌生，甚至排斥。 ;团队直销的优点： 1、可控制，属于开发商专属销售队伍，必须按公司要求销售。 2、每个人都是公司的宣传员，活广告，有效针对目标人群进行销售。 3、业绩平台稳定 4、比代理分销成本低（6-7%）。 5、变被动坐销为主动出击。 6、团队直销有助于唤醒和实现客户的消费需求，许多潜在的购买者沉浸于繁忙的日常事务，看报纸时偏重于时事和自己感兴趣的内容，并没有被报纸上的广告所打动。直销队伍就像保险推销员一样，主动与客户联系，寻求机会传达项目信息，让目标客户意识到自己真的需要这样一种产品。 ;地产营销模式的转变;坐销怎样操作;分销怎样操作;直销怎样操作;房地产销售前该准备什么？; 我们为什么要建设一个销售办公综合大厅？ 预计我们的销售额8个亿左右，平均20万一套需要卖给4000个以上客户，假设成交量为十分之一，需要4万个客户来现场听沙盘，看工地，如果销售周期为一年，平均每天来客户近120人，但是大部分客户因为工作等原因，大都选择在周末来现场，所以周一至周五可能每日平均50个客户，周末就会达到300—500个客户。公司现在的接待厅目前只能容纳20个左右的接待能力，所以必须建设办公综合大厅，进行恰谈接待，就餐，办公等。（银座家居销售大厅共三层，近5000平，豪华装修，投入上千万） ;关于费用投入;一线人员追踪汇总表 2010年 10月12 日 ; 潍 坊 一 区 ;当前销售面临的突出问题;当前销售面临的突出问题; 启动要提速！销售要提速！成交要提速！ 目标要突破！观念要突