房地产开发项目经济评价.pptxVIP

根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：; 根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：;3.6 房地产开发项目财务评价; 反映房地产项目开发经营期的现金流入和流出，应按期（年、季、月）编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为: 全部投资现金流量表 从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资???财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，以考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。 资本金现金流量表 从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目资本金的盈利能力。 投资者各方现金流量表 以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方的财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 ;序号;序号;序号;基本财务报表;基本财务报表;基本财务报表;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价; 某房地产开发项目全部投资的现金流量如下图所示。如果初始投资的一半采用资本金，另一半是向银行贷款。贷款条件是一年以后开始归还，分5年等额还本付息，年利率为10%。求全部投资和资本金的内部收益率。;解：采用插值法 （1）全部投资内部收益率 ① NPV1（10%）= -1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428 ② NPV2（25%）= -1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27 FIRR全 = 23.03% （2）资本金内部收益率 ① NPV1（10%）= -750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41 ② NPV2（30%）= -750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57 FIRR资 = 29.73%;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;3.6 房地产开发项目财务评价;2004年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试题 四、计算题 2、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据： （1）项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。 （2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。 （3）计算期（开发经营期）取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： ①编制资本金现金流量表（不考虑所得税）； ②若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末。）;借款还本付息表;借款还本付息表;借款还本付息表;借款还本付息表;借款还本付息表;借款还本付息表;借款还本付息表;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;资本金现金流量表(2)（复利）