房地产操盘实战攻略培训.pptxVIP

目 录 Contents房地产运作的关键谋略在前市场调查及市场定位战略定位及形象定位目录产品定位及产品魅力化策划赢在执行整合营销传播New Visual AnglePart 1 市场调研谋略篇之一市场调查及市场定位New Visual AngleNew Visual AnglePart 1 市场调研市场调研目的：客群定位产品定位价格定位推盘时序New Visual Angle《Part 1 市场调研总体思路计算市场容量确定推盘时序预测销售价格分析产品需求New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层城市总体经济概况城市概况城市经济居民生活城市规划城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层城市总体经济概况城市房地产市场发展分析近几年房地产运行情况分析近期房地产市场运行情况分析各区域房地产市场概况简析房地产市场未来走势分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展沿革区域房地产市场运行状况分析区域在售项目调研区域房地产市场未来总体走势分析基地条件及SWOT分析New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层总体市场容量方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法二：分类需求预测法 自动需求：新增人口的居住性需求 城市化发展需求 主动需求：居民换房的需求 被动需求：拆迁户的需求方法三：…………对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：该城市未来市场容量区域市场容量本案市场容量New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层总体市场容量方法一：历年比例分析法 区域需求量＝城市需求量×该区域购房比例 （近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测）方法二：问卷比例分析法 区域需求量＝城市需求量×该区域购房意向比例 （通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例）方法三：方法四：…………对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：该区域未来市场容量区域市场容量本案市场容量New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层总体市场容量区域市场容量本案市场容量供需对比 供不应求：供给缺口为本案未来的推盘体量 供过于求：判断本案未来销售基本底线New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层各产品市场表现分析产品供需变化历程（各户型市场供给/各户型市场需求）目前产品供需分析（各户型市场供给/各户型市场需求）未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析）未来客群偏好分析户型定位New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层各产品市场表现分析未来客群偏好分析产品类型偏好户型偏好面积选择户型定位New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层各产品市场表现分析未来客群偏好分析户型定位产品总体选择户型配比面积设置户型设计注意点…………New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层项目现可售均价依据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价；依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销 售状况及原因；依据三：市场比较法：选取项目3－5个依据四：问卷调查法依据五：成本定价法依据六：…………未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层依据一：项目销售期的市场竞争环境 ◎全市房地产市场未来竞争环境 ◎项目所在区域的竞争环境 ◎项目所在板块的竞争环境 ◎与本案同类产品的竞争环境依据二：未来价格总体走势判断 促进上涨因素分析 宏观经济 区域经济 城市化进程 购买力 消费者预期 城市建设 土地、建安成本 ………… 抑制价格上涨分析 政策调控 市场供给增加 消费者/开发商预期 …………依据三：本案未来销售价格涨/跌幅 ◎线性回归法预测未来涨/跌幅; ◎近几年全市房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅; ◎近几年项目所在区房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅;项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测本案未来市场价格= 项目现可售均价×房价未来涨/跌幅预测本案未来市场价格New Visual AnglePart 1 市场调研锁定购房阶层推盘时序分析依据依据一：