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城市选择策略的思考
集团企划部;介绍提纲;第一局部、对集团已进入/方案进入城市的现状分析 ;全国人均GDP增长趋势〔85年-2000年〕;全国商品住宅销售量〔86年-2000年〕; 从各项指标的趋势看,中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。
全国的一些主要的大开展商均希望抓住时机,制定了全国性的扩张方案。
万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。
万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇,确定适宜的业务扩张策略,以迅速确立万科在全国市场的领先地位。;2、集团已进入/方案进入城市的各项 经济指标的分析 ;市区人口指标比较;2000年国民生产总值〔GDP)指标比较 ;99-2000年人均GDP指标比较 ;99-2000年人均可支配收入指标比较 单位:元;99-2000年房地产投资额比较 单位:元;99-2000年商品房销售量比较;99-2000年商品房销售额比较;核心城市的各项指标在11城市的占比???析
〔2000年数据〕;小结:;3、集团各分公司对集团的利润奉献分析 ; 各地公司地产业务98-2000年结算销售收入总和构成; 各地公司地产业务98-2000年结算销售净利润总和构成;小结:;4、同竞争对手的房地产业务经营情况的比
较分析 ;各地开展商与万科当地公司比较;小结:;5、核心城市市场的开展空间分析 ;核心城市占当地市场的份额;目前核心城市的业务增长状况比照;当地前5名开展商所占的市场份额分析 ; 上海2000年开展商排名统计尚未完成,故以99年排名作为比较根底。
北京无开展商排名的统计,故只能以楼盘销售排名替代。
深圳公司已在当地占据了第一的市场份额,故不在此作分析。;小结:;第一局部总结;第二局部、对于非核心城市的开展策略 ;对于已进入/方案进入的7个非核心城市的策略 ;对于未进入的非核心城市的策略 ;备注;对于可能进入的非核心城市的进入前提条件的考核: ;第三局部、对于集团城市选择的建议;1、在市场进入新一轮增长期、竞争对手制定扩张方案的同时,万科面临的首要问题是在市场份额、收入、盈利能力上的扩张。
2、集团在城市的选择上不应只追求扩大城市的覆盖面,而应考虑适当加强对核心城市的资源投入,业务开展重心向核心城市倾斜,通过迅速提高核心城市的市场份额以确立集团在全国的领先地位。
3、通过以核心城市为中心,辅以非核心城市,形成城市线的组合,以分散集团的经营风险。
4、通过在已有城市加强土地储藏,扩大供销能力,可更经济地摊低管理费用和品牌投入。
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