2021房地产经纪人《业务操作》考点习题及答案解析.docx

2021 房地产经纪人《业务操作》 考点习题解析汇总 习 题 1 1 [. 不定项选择题] (八) 乙房地产开发公司(以下简称乙公司) 为 了 使开发的楼盘个性鲜明， 在同类楼盘中树立自 身品牌形象， 进行了 专项的市场调查： 楼盘所在城市 60 岁以上老龄人口约 1 30 万， 占全 市人口的 1 3%。 针对这 1 30 万人口进一步调研得知， 具备中低档楼盘 购买力的占 1 0%左右， 约 1 3 万人。 因此乙公司决定开发老年公寓住 宅项目 。 乙公司对该项目 进行产品定位的方法为() 。 A. 建筑策划方法 B. 目 标客户需求定位法 C. 项目 SWOT 分析法 D. 房地产项目 市场分析方法 [答案] D [解析] 房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法， 对房 地产项目 市场环境进行数据搜集、 归纳和整理， 形成项目 可能的产品 定位方向， 然后对数据进行竞争分析， 利用普通逻辑的排除、 类比、 补缺等形成产品定位的方法。市场分析方法中的市场调查方法包括实 地调查法、 问卷访问法、 座谈会等。 2[. 不定项选择题] (一) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司) 拟 开发一住宅项目 ， 并将该项目 定位为单身白领公寓。 该项目 总建筑面 积 l 0000m2， 固定总成本 2000 万元， 单位变动成本 2500 元/m2。 甲 公司将该项目 委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙 公司) 代理销售。 乙公司针对该项目 规模较小、 所处片 区不属于当前 热卖区的特点， 准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关 注， 并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。 乙公司挖掘该项目 卖 点的做法为() 。 A. 进行片 区研究 B. 跟踪竞争性楼盘情况 C. 研究消费者购买行为 D. 开展广告宣传 [答案] ABC [解析] 房地产的卖点， 是产品所独有的难以被竞争对手模仿的， 同时又可以展示和能够得到目 标客户认同的特点。一个房地产项目 要 成功推向市场， 就应将其吸引人的、 独 特的卖点充分地表现出来。 挖掘卖点的四个阶段为： ①片 区市场研究;②竞争者动态跟踪;③消费 者构成及购买行为研究;④挖掘卖点。 3[. 不定项选择题] (五) 某新建商业用房的完全成本为 2500 元 /m2， 开发商希望的目 标利润率是完全成本的 20%， 销售税金为 200 元/m2， 周边同档次物业的市场价格水平为 3500 元/m2， 预计该物业 的年总收益为 400 元/m2， 总收益倍数为 1 0。 确定该商业用房均价后， 制定每个商业单元价目 表时， 应考虑的主要因素有() 。 A. 景观 B. 单元面积 C. 单元平面布局 D. 单元所处位置 [答案] AD [解析] 确定每一市场比较楼盘的项目 调整因素及其比重， 同时计 算比较后的价格。 对住宅项目 来说， 调整因素有地域因素、 楼盘个别 因素、 物业管理、 工程形象进度、 营销五个方面。 随着生活水平的提 高， 消费者对景观、 居住环境要求随之提高。 由于楼层和位置的不同， 景观差异很大， 景观的因素差异成为楼层差制定的依据之一。 4[. 不定项选择题] 杭州某房地产开发集团为开展业务需要建立 一个下属房地产营销公司， 则该集团应明确哪些问题及如何进行规划? 房地产一级市场上的营销活动主要分为() 几个阶段。 A. 项目 筹划与地块研究 B. 产品设计与规划 C. 项目 策划与销售 D. 项目 转让与地块使用权转让 [答案] ABC [解析] 就房地产经纪人而言， 新建商品房和存量房营销活动中的 工作内容略有差异。 其中， 房地产经纪人在新建商品房市场上， 房地 产市场营销活动主要分为项目 筹划与地块研究、 产品设计与规划、 项 目 策划与销售三大阶段。 5[. 不定项选择题] (九) 某市土地储备中心准备拍卖一块城市中 心区的空地， 规划用途为商住两用， E 房地产开发公司准备竞标开发。 若 E 公司委托 H 房地产经纪公司做市场需求调研， 则 H 公司主要应作 () 的调研。 A. 行情 B. 中心区土地存量 C. 房地产消费者 D. 房地产消费行为 [答案] CD [解析] 房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和， 也 可以指对某一房地产企业房地产产品和服务的需求数量。市场需求由 购买者、 购买欲望、 购买能力组成。 房地产企业为了使其产品适销对 路， 必须事先了 解消费者的构成、 购买动机和购买行为特征， 真正做 到按照消费者的实际需求来进行企业的生产经营活动。房地产市场需 求调查主要包括以下三个方面： ①房地产消费者调查;②房地产消费 动机调查; ③房地产消费行为调查。 6[. 不定项选择题] (四) 某市土地储备中心准备拍卖一块