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万州中心全程营销方案 目录 第一章 项目发展背景 2 一、万州城市概述 2 二、万州城市发展规划 4 第二章 项目概况 7 一、项目用地规划控制要点 7 二、地块现状 8 三、地块周边环境 8 四、地块周边市政生活配套 8 五、区域认知度分析 9 第三章 万州市场分析 10 一、万州写字楼市场情况研究 10 二、万州商业市场情况研究 13 三、项目SWOT分析 14 第四章 项目定位 17 一、客户定位分析 17 二、产品定位 17 三、形象定位 18 四、价格定位 19 五、产品规划 20 第五章 项目营销策略 23 一、价格策略 23 二、项目可供应状况及可售金额统计 23 三、销售目标分配 24 四、销售模式 24 五、推售节奏 26 六、品牌策略 27 七、项目包装体系 29 八、项目推广策略 30 九、公关策略 32 十、媒体策略 33 十一、项目价值体系 37 十二、营销各环节礼品建议（所有礼品均印制LOGO） 38 十三、广告效果监控、评估、修正 39 第六章 2014-2020年度营销预算控制与分配 39 第七章 开盘前推广执行纲要 40 一、广告总体策略及广告的阶段性划分 40 二、广告传播主轴 40 三、开盘前公关活动规划 42 第八章 物业方案服务建议 43 一、全程物业管理顾问内容 43 二、物业管理顾问+驻场经理 44 三、交付后全权委托管理 45 第一章 项目发展背景 一、万州城市概述 （一）地理位置 万州区地处重庆市，位于四川盆地东部，三峡库区腹心，长江中上游结合部，是长江十大港口之一，距重庆市区327公里，有“川东门户”之称。依据重庆市人民政府规划将万州建成重庆市第二大城市，打造三峡库区经济，教育，文化，交通枢纽中心。 （二）城市概况 重庆市万州区地处三峡库区腹心，长江中上游结合部，因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一。重庆经济强区，三峡库区经济，教育，文化，交通枢纽中心。全区总人口175万，在重庆38个区县中人口最多。城市建成区面积65平方公里，城区人口82万，城市规模除主城以外全市最大；全区幅员面积3457平方公里，辖52个乡镇、街道；动态移民26.3万，占三峡库区的五分之一，占重庆库区的四分之一。 （三）交通状况 万州建立了完善的水、路、空交通体系，目前辐射渝东北地区，远期规划打造成“成渝经济区”及“西三角”地区的重要综合交通枢纽。 （四）宏观经济分析 2009年-2013年万州历年GDP 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 GDP（亿元） 368.45 500.13 622.59 662.86 702 增速 25.7% 20.1% 20.1% 14.1% 12.5% 2008-2013年万州历年人均GDP 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 人均GDP（元） 20580 25132 32211 39715 41871 44345 增速 36.86% 22.12% 28.17% 23.30% 21.40% 20.30% 2008-2013年万州历年城镇居民可支配收入 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 可支配收（元） 14918 16633 19323 21823 24224 增速 11.61% 11.50% 16.21% 12.93% 11% 综上可知，万州区从2009-2013年保持了较高GDP增长率，城市发展基本成熟。近年来万州区的城镇居民可支配收入保持较高的增长率，闲散资金增加，各类投资需求增加。与此同时产业结构不断调整，由“321”向“231转变”，第二产业成为拉动经济增长的主力。 二、万州城市发展规划 （一）城市发展目标及定位 定位一：渝东北地区的经济中心 万州区，区位优势优越，辐射重庆主城、湖南省、湖北省。万州曾与成都、重庆并称“成渝万”，地处“黄金水道”，是长江十大港口之一，历史上就是重要的川东门户。万州向北是重庆与陕西联系的重要节点，向西是辐射川东北的中心城市，向东是承接东部产业转移的“黄金水道”，把万州建成特大城市，能充分发挥“小高地”的作用，必定会推动整个重庆的对外开放，加速重庆的经济发展。 定位二：城乡统筹发展的重庆第二大城市 历史上，万州就是原万县地区中心，曾带动库区及更大范围的9县1市发展。重庆是城乡统筹发展的试验城市，而以万州为中心的三峡库区，又是重庆城乡统筹发展的重点，这一板块需要有一个特大城市起支撑和带动作用。特别是“万（州）开（县）云（阳）”板块的城镇群，具有很大城市发展空间，这个特大城市的形成，非常有利于带动这一板块的城乡统筹发展，使整个库区经济迅速崛起，成为重庆经济的重要增长极。 定位三：和谐稳定新库区的示范区 万州有