郑州国际社区产品规划.docVIP

郑州国际社区产品规划 一、项目概况 项目建设基本指标 用地面积 131.05亩 其中红线内面积98.986亩 可利用基地面积70亩 地上总建筑面积 46216.6平方米 地下建筑面积 未定 用于地下车库建设，停车泊位1个/户 容积率 0.7 绿化率 35％ 建筑密度 25％ 建筑限高 18米 说明：按照0.7的容积率来计算 二、项目定位 1、市场总体定位：低密度生态商务型社区 2、档次定位：塑造高端产品形象，树立郑州国际人士标杆社区 3、客源定位 40岁左右事业有成、政府要员、高科技企业骨干等城市上流阶层。 郑州区域内的客户占60%，郑州市外的客户占40%。 自住为主，投资为辅。 三、项目产品定位 1、产品定位遵循的基本原则 遵循项目定位原则 遵循产品差异化原则 经济效应最大化原则 遵循市场发展原则 遵循区域协调原则 产品均好性原则 地块自身属性及相关限制性原则 营销的整体性原则 2、项目产品定位 根据项目产品定位的多项原则，确定本项目的产品为： 叠加式别墅 四、产品户型配比建议 1、类比楼盘户型面积配比 联盟新城户型、面积调查对比表 表5—1联盟新城 户型类型 1*2 3*2 3*2 4*2 4*2 4*2 4*2 5*2 5*2 户型面积 90.5㎡ 194.3㎡ 150㎡ 217.61㎡ 217.2㎡ 200.54㎡ 254.06㎡ 352.8㎡ 376㎡ 户型比例 4% 32% 8% 3.2% 9.6% 3.2% 9.6% 6.4% 0.8% 销售概况 100% 90% 75% 75% 90% 75% 75% 50% 0 注明：数据为联盟新城一期 2、户型面积配比原则 区域产品差异化原则 销售快速化原则 户型多样化原则 档次与定位相匹配原则 客户适应化原则 3、户型面积配比 叠加别墅户型面积配比 户型面积 80㎡ 120㎡ 140㎡ 160㎡ 180㎡ 195㎡ 210㎡ 230㎡ 255㎡ 房型 一房 二房 三房 四房 五房 户型配比 4% 5% 10% 15% 25% 20% 15% 4% 2% 户数 20户 17户 28户 38户 56户 41户 29户 7户 3户 总户数 239户 注明：户型配比是按照建筑面积计算（总建筑面积扣除商业面积4000㎡，会所建筑面积2000㎡） 六、产品类型销售均价建议 根据项目的定位、同类产品市场类比价格、实际周期确定本项目的预期销售均价（条件是郑州市场未来两年维持平稳发展态势）为： 类型 内容 叠加别墅 商铺部分 车库 会所 销售均价 5000元/㎡ 8000元/㎡ 80000元/个 / 销售面积 40216.6㎡ 4000㎡ 9170㎡ 2000㎡ 说明：车位按照30平方米/个计算，车库配比按照1：1。 七、项目经济效益分析 项目情况表 2、项目开发称本汇总 3、开发周期安排 4、销售收入预测表 5、损益表 序号 项目 合计（万元） 1 销售总收入 25,756.28 2 总地价 5,920.00 3 前期开发费 1,074.50 4 基础设计费用 1,096.65 5 建筑安装费用 5,933.62 6 配套设施费用 996.96 7 预备费 182.03 8 管理费用 273.05 9 销售及广告费用 1,545.38 10 其他费用 772.69 11 财务费用 1,287.06 12 销售税金 2,704.41 13 成本合计 21,786.36 14 销售毛利润 3,969.92 15 投资毛利润率 18.22% 16 所得税 1,323.31 17 净利润 2,646.62 18 投资净利润率 12.15% 6、现金流量表