柳州楼市营销报告讨论稿.pptx

营销报告（讨论稿）2021/5/28柳州楼市主流感官2021/5/28? 整体楼市处于起步阶段，“板块”略有雏形? 楼盘竞争以地段为主，出现产品竞争先兆? 基本求大于供，消费者见识及选择缺失? 购房目的以居住为主，首次置业是主流? 购房因素以便利繁华为主，注重城市中心感2021/5/28柳州楼市发展趋势2021/5/28? 将出现“板块”效应? 产品竞争逐渐成为主流? 供需趋向平衡? 收入分配差距大，二次置业群体增加? 从绿化到园林将成为热点，居住趋向舒适需求2021/5/28柳州楼市发展机会2021/5/28? 缺失大盘，缺失领导楼盘? 消费群逐步细分，缺失豪宅? 缺失形象和品牌塑造? 整体价位等待突破2021/5/28柳州城市区域定位2021/5/28城市发展角度河北——重工业河西——物流中心河南——商贸河中——商业中心河东——新城市中心购房角度河北——偏僻河西——杂乱河南——吵闹河中——繁华河东——舒适2021/5/28项 目 简 介2021/5/289、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。优势劣势开发理念超前，“作品”心态注重项目内涵，以人为本注重细节和品质，产品均好性强地块自然条件好，低容积率配套尚不成熟市场对可能实施的价格有抗拒心理区域土地储备减少，地价高企区域居住形象渐好区域市政配套逐步落实 同质或同档次楼盘推盘量加大竞争楼盘也注意了项目的包装和品质的提高。 机会威胁2021/5/28项目定位位于河东区柳州最好品质的居住社区2021/5/28目标消费群定位2021/5/28富有、尊贵、传统、追求物质享受、不喜欢成为公众人物、更在意自身的拥有、接受传统别墅、喜欢更大、更豪华2021/5/28财富、时尚、现代、强调自己的性格和气质、张扬、年轻、更易接受时尚标签、愿意成为社会公众人物、积极驾驭人生、喜欢成为领先者、有冲动、更愿冒险、不断追求更高的层次和境界2021/5/28富足、舒适、安全、稳定、有气质、强调家庭、注重和谐、更愿意接受文化标签、注重保持完美形象、注重对事物的把握和控制2021/5/28目标消费群企业高层中大型公私营主行业成功人群追求更丰富生活一切尽在掌握城市建设和社发展的主导力量城市生活和社会时尚的领导者2021/5/28新兴城市领导阶层2021/5/28营销定位产品竞争的核心，消费者购买基础源 于 非 凡 品 质 的 尊 贵高人一等，领导性定位与别不同，再上层楼，提升至生活形态和符号2021/5/28推广定位推广内容，并体现差异化和高度源 于 非 凡 品 质 的 尊 贵调性，视觉，感官，表现，符号2021/5/28内容解构2021/5/28非凡的居住品质： 地段之尊/地块之争/风水非凡的生活品质： 会所/配套非凡的空间品质： 规划/产品/6米高入户花园非凡的自然品质： 自然坡地/相思林非凡的环境品质： 贝尔高林园林非凡的管理品质： 中海物业管理非凡的价值品质： 发展商品牌/作品心态非凡的细节品质： 用料/做工非凡的服务品质： 六个一工程2021/5/28六个一工程售后服务项目客户服务部 华 林 君 邸 客 户 服 务 中 心置业服务代理公司 家居服务达艺公司 健康服务会所经营 物业服务中海物业生活服务超市/管家服务 服务是品质的重要元素，是最重要的软件，是提升竞争力和品牌形象的核心，是尊贵的基础2021/5/28形象解构2021/5/28 尊：?地位或辈分高；?敬重，尊崇；?敬辞； 贵：?价格高价值大；?评价高；?值得诊视和重视；?地位优越；?敬辞； 尊贵：?可尊敬，高贵2021/5/28《现代汉语词典》修订本传播渠道策略2021/5/28柳州传播渠道状况? 媒体影响力也处于发展阶段，非强势? 电视为弱势媒体，有唯一地产节目《****》? 报纸为主流媒体，主要是《柳州日报》和《南国今报》? 户外零乱，电台弱小? 尚未起步? 楼盘平面以平铺直叙为主2021/5/28传播渠道策略? 由于无目标消费者主流渠道，依靠销售渠道的一对一更显重要? 项目区域范围内的现场包装对消费群更为有效