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二手房买卖中个疑难法律问题及裁判规则全记录 .二手房买卖中 130 个疑难法律问题及裁判规章全记录〔附风险提示〕笔者在从事相关法律实务及讨论大量司法裁判文书的根底上， 系统归纳出二手房 纠纷疑难问题及相关裁判规章、法律风险提示。每条风险提示，均源于实际发生 的案例，背后往往是一起或数起费时、费钱、费劲的官司。所以，二手房买卖， 无论当事人，还是代理律师，对各种不怜悯形的房屋，对各个环节可能出现的风 险，都要相应的心中有数，通过合同条款，将丑话说在前面，以免事后费事。1.房屋面积差异的处理二手房买卖合同未商定单价，或是商定“房屋面积以房产证为准〞等内容，应 认定双方之间的房屋买卖是按套计价，且依据目前的二手房交易习惯，二手房买 卖一般双方都亲自到实地看房， 买卖双方对房屋的实际状况包括面积状况均应事 先理解，故对一方当事人事后要求补交面积差价款的，一般不予支持，但双方对 面积单价及面积差额进展特殊商定的除外。【相关法律风险提示】 【1】陷阱条款：“该房地产建筑面积91.5平方米，以房产证为准。〞对买受 人而言，通常会认为该房的建筑面积系出于房产证，且明确“以房产证为准〞，不 会存在任何风险。司法实务中，可能会认为，该条暗含着购置方已就房屋建筑面 积与房产证做了核对，已对房产证原件做了审核，故在该房为抵押性质、共有性 质等影响合同履行和效力的情形出现时， 购置人出于明知的主观状态可能会得到 认定，甚至后果自负。故，不管房产证是在出卖方、中介，还是银行、房管所， 都要眼见为实，而且不仅要看，还要验明真伪。即使真实，还是要就房屋实际面 积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始获得是否合法、房屋权属是否 存在其他纠纷导致移交出现障碍，做必要的调查、核实。 【2】持证权利人登记面积与实际产权面积或用法面积不全都，除了测量误 差外，还存在过户时共有面积剔除的可能。理论中，受让人实地对权证面积进展 测量，但对四址地界表述“以上两证权属界定为准〞可能存在的风险未引起重视， 导致法院最终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露，判决风险由买受人承 担。 【3】二手房买卖协议商定总价成交，或虽有面积商定，但未商定单位平方 米价格状况下，嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符，诉请补面积差价的， 一般不会得到支持。 【4】二手房买卖前后，因采纳的计算房屋面积标准不同，公摊面积的分摊1 ..方式计算方式不一样，造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差，因房屋实际面 积并未发生本质性的改变，当事人一方诉请补差价的，不予支持。 【5】二手房交易前，买卖双方事实上关注单价与总价，限于精力和测量条 件，对计算根底的房屋面积的真实性往往关注不够，一旦出现实际面积、产权面 积前后相差，简单产生纷争。对买方而言，对房屋面积真实性的理解，应不仅限 于卖方手中的购房合同对面积的记载，也不仅限于房产证上登记面积，而是有必 要在现场勘查时做一简洁测量； 对卖方而言， 可以明确商定现有房屋面积的根据， 不因将来产权证或实测面积的前后差异，而影响案涉房屋整体价格确实定。2.二手房过户税费争议法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方， 但并不制止当事人在房产 交易过程中自行商定相关税费的担当主体。 二手房买卖合同双方当事人对交易过 程中的税费负担未商定或商定不明，经协商不能达成补充协议的，应根据税务部 门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费担当人。【相关法律风险提示】 【6】房屋买卖合同中明确商定 “办理房屋过户手续的相关费用均由买方承 担〞，对于买方而言，营业税、个人所得税等需要出卖方担当的费用，可能也会 被认为被商定所变更，而一概由买方担当。故，与税费负担相关的如出卖方家庭 成员名下住房状况、标的房屋是否为一般住宅、是不是保障性政策房、自用年限 是否满5年、是否有本地户口、标的房屋原始购置发票是否保存等根本状况，买 受人都应事先核实清晰。 【7】“居住用法年限〞不等于“办理产权证年限〞。二手房交易过户，可能影 响税费负担比例的是后者而非前者，故签约时要对出卖方的承诺予以充分留意。 【8】过户手续办理中的税费负担应有明确商定。如无商定，理论中倾向于 由双方各自担当应担当的费用。如在合同中商定 “买方拿到产权证后再交付余 款〞，那么会认为是办证费用由卖方担当的商定；但税费商定不明时，买方先行垫 付的， 法院可能会以该商定不明的款项属另一法律关系而不予与房款抵扣，挺直 判决买方支付房款。 【9】 房屋买卖合同商定了个税可能出现时“卖方将定金退还买方， 双方免责〞 的负担原那么，卖方以此为由主见解除合同时，应对税费产生负举证责任，同时该2 ..条款会被认为系为买方利益而设定，应由买方选择是否解除合同，卖方单方解除 合同，构成违约。 【10】即便对于缴纳