二手房房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权——兼论单方解除权的法律规定缺陷(陈桂平).docxVIP

二手房房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权——兼论单方解除权的法律规定缺陷(陈桂平) 二手房房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权——兼论单方解除权的法律规定缺陷【30%违约金的权利。因此时房价上涨，同时王某急需资金，于是王某于2011年5月20日将涉案房屋另行出卖给张某，并于6月25日办理完房屋过户手续。李某就其与王某的房屋买卖合同纠纷于2011年6月24日向福田区法院提起诉讼，李某诉求为要求解除双方房屋买卖合同、王某退还定金、支付合同交易金额30%的违约金以及担当诉讼费等。李某在其提交的证据中有一项证明是王某的房屋到2011年5月30日仍未解除抵押，因此李某起诉的理由之一是其享有先履行抗辩权，王某单方解除合同的权利不存在，经法院审理查明后，一审法院断定王某未享有单方解除权，李某的全部诉求获得一审法院的支持，而王某无疑构成了违约。【律师评析】一、法律术语及其法律规定的分析在评析本案之前，让我们来理清有关本案的法律术语及相应的法律规定。〔一〕、什么是合同解除权，合同解除权的类型有哪些？所谓合同解除权是指按照商定或者法律规定，合同当事人享有解除合同的权利，其行使的法律后果将使得合同的权利义务归于消灭。就合同法的规定来看，法律规定的合同解除权有两大类型，即商定解除权和法定解除权，但个人为了便于分析将其细分为三种，即商定解除权、协商解除权和法定解除权，其法律规定主要见合同法第九十三条、第九十四条的规定。首先，商定解除权按照合同法第九十三条其次款的规定，是指：双方在合同中商定的解除条件成就时，那么享有解除权的当事人可在商定或者法定的期限内行使该权利从而解除合同；其次，协商解除权是按照合同法第九十三条第一款的规定，是指：双方协商全都的可以解除合同。第三，法定解除权顾名思义，是指在符合法律规定的情形下，一方〔通常指守约方或者享有合法抗辩权下的违约方①〕在法定期限内行使解除合同的权利。〔二〕、商定解除权、协商解除权以及法定解除权的区分是什么？那么商定解除权、协商解除权以及法定解除权的区分有哪些呢？②详细如下：1、行使的时间点有所不同三种解除权的起点可以说均是在合同成立之后，但行使的详细时间点略有差异，商定解除权需要等到商定解除的条件成就时，而法定解除权需要符合法定的几大情形出现时，而协商解除权那么是双方协商全都时。2、行使的条件不同协商解除权，不存在行使条件问题，只要当事人协商全都即可马上解除合同，当然不行侵害国家、集体或者第三人利益等，不受条件的限制。但商定解除权需要商定的条件成就，法定解除权需要出现法定的情形方可行使。3、行使的期限不同协商解除权不存在期限的限制。如上文所述，只要当事人协商全都即可随时行使。但无论是商定解除权还是法定解除权，均需要通知合同相对人，通知到达合同相对人时合同即解除，相对于合同解除权的人这种权利，合同相对人在法定或者商定的期限内那么享有异议权，但这种异议权的最终行使需要通过法院或者仲裁机构确实认来使之获得支持。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人商定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有商定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对于前述合理期限，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》假设干问题的说明〔二〕其次十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在商定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有商定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。〞《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》第十五条亦规定：“依据《合同法》第九十四条的规定，出卖人拖延交付房屋或者买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外。法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。〞③另在合同法第九十六条规定“当事人一方按照本法第九十三条其次款、第九十四条的规定主见解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以恳求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，按照其规定。〞4、权利属性不同按照民法原理来区分，那么商定解除权和法定解除权均属于形成权，所谓形成权是指权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生改变的权利，其不依靠于双方的法律行为，故此，协商解除权并不属于形成权。形成权有除斥期限的规定，主要是因为形成权作