连云港连岛别墅项目调研报告.docVIP

连云港连岛别墅项目调研报告 连云港连岛别墅项目调研报告 连云港连岛别墅项目调研报告 连云港连岛别墅项目调研报告 连云港连岛项目市场报告 一．宏观市场 1．经济概述 连云港全市 GDP 在 05 年时为 456 亿， 06 年升到 527 亿， 07 年以来，连云港市经济持续快速发展，投资、出口、消费三驾马车合力拉动上半年 全市 GDP 突破 300 亿元，达到 300.69 亿元，按可比价格计算，同比增长 15% ，在苏北仅次于徐州市位居第二。 05－07年连云港全市 GDP对比图 600 527 500456 400 300.69 300 200 100 0 05年06年07年（上半年） 大投入、大产出拉动增长。 07 年上半年投 资 备注金额 全市完成全社会固定资产 270 亿同比增长 投资元35% 3 全市在建规模以上固定资 8872 同比增长 产投资项目平均规模 万元 7.6% 全市规模以上工业企业完 320 亿 同比增长 成现价总产值 元 46% 外向型经济继续快速发展，带动全市经济增长。通过采取加快基础设施建 设、增加航线、加密航班等措施，港口上半年实现货物吞吐量 4296 4 来连投资，正在或即将推售“公园一号” 、“久和国际新城” 、“新港国际”一批大的开发项目。 改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。 改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。 土地使用权招标、拍卖出让比重增加。 目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。 房地产市场正步入品牌时代 以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中 小开发商感受到较大压力。 与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！ （日月花园、名典公寓） ，“卖一套算一套”“卖完万事大吉”观念盛行。 属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后 处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。 市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白， 处于更新换代的前夜。 3．城市规划 城市定位为品位高雅，优美舒适，最佳人居的城市；依山傍海的“山水城市”； 8 到 2010 年，连云港规划城市建设用地 94.84 平方公里，形成 13 个居住 区、 9 个工业区、 4 个仓储区； 到 2010 年，市区规划总人口109 万人，城市人口 88 万人； 到 2020 年，三次产业结构调整到 7 ： 50 ： 43 ，进入工业化中后期。 4．小结 近几年以来，连云港总体经济状况发展良好，主要经济指标稳步提高，但 增速缓慢，尤其是经济结构调整变化微弱，房地产行业从 01 年开始的买方市场逐渐向 05 年开始的卖方市场转换，至今已完全转化成卖方市场。而按照连云港市 2010 年规划目标，其市场潜力还有充分挖掘余地。 9 二．区域市场 东盛·龙门山庄 项目简介： 东盛龙门山庄位于连云港东部城区神州宾馆北侧， 分为龙门山庄别墅与龙门领海高层两个组团， 总建筑面积约 万平方米。北倚龙门山，东连在海一方公园，南邻宋家花园，位于连 岛 AAAA级风景区与滨海新城CBD 连接的核心位置。 该项目共分为两个组团建设，分别为龙门领海和龙门山庄。龙 门领海 为小高层部分，共有8 栋组成，龙门山庄为别墅组团，共有 10 多栋别 墅组成。共可容纳1150户居住。总建筑面积约为15 万平方 米左右。 开盘时间： 2007 年 7 月 29 日 入住时间：高层2009年上半年 / 别墅 2008 年上半年 建筑面积： 150000平方米 容积率： 1.16 绿化率： 49.90 ％ 总户数： 1150 户 楼层状况：龙门领海8 栋小高层，龙门山庄90 多栋别墅 周边配套 小区内部配套:会所（健身、餐厅、美容、阅览、客房等功能） 11 中小学 :墟沟小学 ,东方中学 综合商场 :苏果超市 医院 :149 医院 其他 :神州宾馆 项目特点 地段：位于连岛 AAAA 级风景区与滨海新城 CBD 连接处，为在海一方公园、规划中龙门山森林公园环抱，可直观外海。 环境：背靠龙门山兼观内外海，周边生态环境良好； 特色：为西班牙地中海风情别墅的建筑风格，另含有现代风格的高层，外立面与海景较为一致； 品质：知名物业公司的引进。 整体：整个山庄背山面海，北眺外海，东观内海，中心水榭如玉带贯穿整 12 个小区融山景、海景、森林、水榭为一体，风水、居住环境较好。 别墅部分——西班牙地中海风情海景别墅 东盛龙门山庄位于连云区神州宾馆北侧、在海一方公园西侧，分为龙门山 庄别墅与龙门领海高层两个组团，总建筑面积约 14 万平方米。龙门山庄沿用西班