房地产开发建设项目开发管理研究.docVIP

房地产开发建设项目开发管理研究 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 一个房地产工程开发的整个流程大体上包括10个阶段。 〔一〕开发商提出开发设想是整个房地产工程开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产工程开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产工程开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的开展前景，把握不同工程的市场需求状况。 〔二〕可行性研究是房地产工程开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想终究有没有真正的市场前景，需要进展可行性研究。可行性研究是房地产工程开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此工程立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进展可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究说明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个工程开发的全过程实际上就完毕了；二是可行性研究说明这个设想可行，那么不出意外，这个工程就可以一直进展到最后的阶段。目前，在我国无视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产工程开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 〔三〕申请工程用地是房地产开发的第三步，也是正式启动工程开发的第一步 土地是所有建筑的根底，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁工程赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者〔即原来占有国有土地的国有企事业单位〕获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建立行政主管部门备案，领取?房地产开发工程手册?。 〔四〕工程设计是房地产开发的第四步，也是关系到工程是否符合市场需要的重要一步 根据工程的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发工程来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑构造、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的根底上，应提出设计标准、根底形式、构造方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个局部。施工图设计是初步设计根底上的更详细的设计，具有工程设备各构成局部的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进展规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书〔主要规定规划建立用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等〕。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发?建立用地规划许可证?。方案设计得到批准后，即可以进展初步设计。城市规划行政管理部门对建立工程的初步设计方案进展审查，确认其符合规划设计要点后，建立单位就可以进展施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进展审查合格后，核发?建立工程规划许可证?。 建筑外围退红线,阳台不用退用地红线12米，但是如果你有出挑的如雨篷就要退一定的距离 4．2．1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑突出物为： ——地下建筑物及附属设施，包括构造挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其根底、化粪池等； ——地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等； ——除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。 4．2．2 经当地城市规划行政主管部门批准，允许突出道路红线的建筑突出物应符合以下规定： 1 在有人行道的路面上空： 1)以上允许突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩、空调机位，突出的深度不应大于； 2)以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1m，并不应大于3m； 3)3m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不应大于2m； 4)5m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深