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房地产开发成本核算指导书 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 房地产开发本钱核算指导书 4. 方法和过程控制 4.1 本钱核算的根本程序 本钱核算的一般步骤依次如下： 根据本钱核算对象确实定原那么和工程特点，确定本钱核算对象。 设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发本钱及费用。 按受益原那么和配比原那么，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。 将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进展分配。 编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱。 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，正确结转完工开发产品的销售本钱。 编制本钱报表，根据本钱核算和管理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。 4.2 本钱核算对象确实定 本钱核算对象确实定原那么 .1 满足本钱计算的需要； .2 便于本钱费用的归集； .3 利于本钱的及时结算； .4 适应本钱监控的要求。 本钱核算对象确实定方法 各公司可根据本钱核算对象确实定原那么，并结合工程实际情况，确定具体本钱核算对象。 .1 成片分期〔区〕开发的工程，可以以各期(区)为本钱核算对象。 .2 同一工程有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分本钱核算对象的根底上，还应按功能划分本钱核算对象。 .3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同构造的，还应按构造划分本钱核算对象。 .4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不管其支出是否摊入房屋等开发产品本钱，均应单独作为本钱核算对象。对于只为一个房屋等开发工程效劳的、应摊入房屋等开发工程本钱且造价较低的配套设施，可以不单独作为本钱核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发工程的本钱。 4.3 本钱费用工程及核算内容 本钱费用工程 开发产品本钱核算应视开发产品的具体情况，按制造本钱法设置本钱工程。本钱工程一般包括以下八项： .1 土地获得价款 .2 开发前期准备费 .3 主体建筑工程费 .4 主体安装工程费 .5 社区管网工程费 .6 园林环境工程费 .7 配套设施费 .8 开发间接费 各本钱工程的核算内容 .1 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 B、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方的房屋本钱和相应税金等。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 .2 开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、工程开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平〞等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。 规划设计费： 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。 (3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费 B、报批报建增容费 (1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 (2) 增容费：包括水、电、煤气增容费 C、“三通一平〞费： (1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 (2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用。 (3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 (4) 场地平整：根底开挖前的场地平整、场地清运、旧房撤除等费用。 D、临时设施费 (1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、