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二手房买卖合同纠纷案例分析 编号：_______________本资料为word版本，可以挺直编辑和打印，感谢您的下载二手房买卖合同纠纷案例分析甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________案情原告：徐某某被告：周某某2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司〔以下简称“宝鼎公司〞〕签订《上海市商品房预售合同》，被告购置位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套，合同商定“宝鼎公司〞于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司〔以下简称“广达公司〞〕签订《房地产居问合同〔出售〕〉〉，商定被告托付广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司〞居问，签订《转让协议》一份。该转让协议商定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂存于中介方“广达公司〞，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活全部房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议商定全面履行相应的义务，且逾期达15日，那么守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了商定。签约当日，原告从中国建立银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元,广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身缘由不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司〞办理初始登记获得大产证。因原告无财产可供担保，故其向代理律师出具书面材料确认不办理财产保全。在诉讼期间，被告将系争房屋再次转让，并于2004年4月1日办理了产权过户手续。诉辩原告知称：2003年5月27日，原、被告签订《转让协议》合法有效，且《转让协议》具备履行根底。因房价上涨因素，被告单方面违约，故恳求判令被告履行《转让协议》、履行交房义务并与原告办理产权过户手续。2004年7月22日，因得知被告已将系争房屋再次转让给了案外人，并已办理过户登记手续，故原告被迫变更诉讼恳求，撤销原第一条诉讼恳求，判令被告赔偿经济损失人民币905,550 元。被告辩称：被告在签订《转让协议》时并未获得房地产权证，且现上海市已制止期房转让，故其与原告签订的《转让协议》无效。其次，被告并未收到原告房款，过错责任在原告。在原告变更诉讼恳求后，被告辩称原告主见的赔偿金额过分高于《转让协议》商定的违约金金额，恳求法院驳回原告知请。焦点1、《转让协议》的效力问题；2、过错责任问题；3、赔偿金额过分高于《转让协议》商定违约金的金额问题审理一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循老实信誉原那么。本案原、被告所签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不违背法律、行政法规的强迫性规定，应认定有效，双方均应按约全面实在履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当日取款人民币114,000元、中介公司就此出具收条以及被告出具确实认书，可以认定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人刘锋的证言、被告出具确实认书均证明中介公司已尽通知转付义务，而是被告回绝领取该款并将系争房屋再次转让，致使协议无法连续履行，依据法律规定，“当事人为自己的利益不正值地阻挡条件成就的，视为条件已成就〞，故被告无权单方面解除协议，且其行为已构成违约，依法应担当相应违约责任。现原告认为实际损失大于违约金的商定而主见实际损失，鉴于原告仅支付了首笔房款，从平衡双方利益动身，酌定判决被告赔偿原告损失人民币450,000元。评析一、本案中双方签订的《转让协议》合法有效，应受法律爱护。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定：违背法律、行政法规的强迫性规定，合同无效。本案中双方签订的《转让协议》并未与全国人大公布的法律及国务院公布的行政法规的强迫性规定相抵触，应为有效合同。对于被告代理律师谈到上海市政府公布的期房限转的问题。首先，本案《转让协议》是在此打算之前签订的。其次，上海市人民政府公布的预售商品房转让问题的打算仅规定：自2004 年4月26日起，预购人购置的预售商品住房在获得房地产权证前，房地