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房地产税成本法评税及应用讲义 成本法基本原理及评税应用讲 义 * 内容提要 一、成本法的基本原理 二、成本法批量评税 三、应用举例 四、本章小结 * 一、成本法的基本原理 （一）概念和理论依据 （二）适用对象 （三）房地产的价格构成 （四）技术路线及基本公式 * （一）成本法的概念和理论依据 1. 概念： 房地产评估有三种基本方法：成本法、市场法、收益法。三种评估方法分别反映了不同的求取房地产价值的途径。 成本法是通过求取估价对象在估价时点的重新购建价格（重新取得或重新开发建设成本）和折旧，来评估房地产价值的方法； 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础求取房地产价值的方法。 * 关于成本法中“成本”的特别说明： 1.估算成本是按照一个完整的房地产开发建设过程来考虑的； 2. 并不是通常意义的成本（不含费用、利润），而是价格（包含费用、利润）； 3.要区别实际成本和客观成本。评估中用到的成本不是个别成本，而是社会客观成本。 * （二）成本法的适用对象 当建筑物是新的或比较新时，成本法非常适用。旧的房地产，当具备足够的资料和适当的方法，可以比较准确地衡量折旧时，也适合成本法估价。 1. 新近建成的房地产（新开发的房地产）、可以假设重新开发建造的现有房地产（旧的房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）的估价； 2. 特殊用途、特殊设计以及其他很少发生交易的房地产，如机场、码头、各类工业用房地产，以及学校、医院等公共用途房地产； 3. 单纯建筑物的估价； 4. 一些目前无法使用收益法和市场法评估的房地产。 * （三）房地产价格构成 典型房地产开发项目成本构成： 土地取得成本 建安造价 专业费用 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 * （四）技术路线及基本公式 1. 技术路线 （1）分析估价对象房地产的价格构成，并搜集相关资料；（2）估算各价格构成部分的成本，相加得到估价对象重新购建价格；（3）测算建筑物折旧；（4）用重新购建价格减去折旧得到估价对象的价值。 2.基本公式 房地产评估值=重新购建价格-折旧 =土地重新购置价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 * 3.成本和折旧的求取方法 （1）土地重新购置价格的求取 假定土地上的建筑物不存在，采用市场比较法、收益法、基准地价系数修正法等估价方法等求取其重新购置价格。 注：评税中，主要是评估存量房的价值，评估土地价值时土地开发程度是按熟地来考虑的。如果是需要评估单独的空地，需要考虑其开发程度如何对土地价值的影响。 * （2）建筑物的重新购建价格的求取 重新购建价格是估价时点的、客观的、全新状况下的成本。 重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必须的支出和应获得利润。 * （3）建筑物折旧的求取 折旧是指建筑物在使用过程中，由于物质因素、功能因素或经济因素的影响，所造成价值的损失。利用成本法评税时必须扣除这种损失。 折旧 物质折旧 经济折旧 功能折旧 建筑物在物质实体方面的磨损 所造成的建筑物价值的损失 建筑物在功能上的落后造 成的建筑物价值的损失 建筑物本身以外的因素所 引起的建筑物价值损失 * 求取折旧的方法有：年限法、市场提取法、分解法。 年限法（直线法）求取建筑物折旧是最常用的方法，也是评税中用到的方法。年限法是假设在经济寿命期间每年的折旧额相等。 建筑物折旧率= （1－残值率）×已经使用年限 ／经济耐用年限 建筑物的折旧=重置价格×折旧率 《分类房屋经济耐用年限和残值率表 》 建筑结构 经济耐用年限（年） N 残值率R 生产用房 受腐蚀生产用房 非生产用房 钢，钢、钢混，钢混 50 35 60 0% 混合，砖混 40 30 50 2% 砖木等 30 20 40 4% 简易 10 10 10 0% * 三、成本法批量评税概念 成本法批量评税是应用以成本法估价的原理和方法，以成本法估价方法为基础，充分利用房地产管理权威机构对社会公布的或自行采集的房地产市场基础数据（基准地价和房屋建安造价及间接费用数据），分别制定土地价值和房屋价值评估标准，通过批量评税计算机系统，在评税时点一次性对所有应税房地产进行的估价活动。 * 成本法批量评税技术路线及基本公式 基准地价系数修正法评估土地价值 重置成本法评估房产价值 房地产评估值=土地评估值+房产评估值 * 基准地价系数修正法评估土地价值的基本公式 土地评估值=适