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房地产研讨会-律协 房地产研讨会-律协 * 房地产研讨会-律协 前言 近年来，东莞市房地产业不断发展，房地产市场交易持续活跃。 东莞市商品房开发概况 2012年11月19日东莞市房管局网站公布的楼盘销售信息 东莞市楼盘 总数588个 网上总成交 332245套 网上可售 87637套 房地产研讨会-律协 莞城共销售成交539套 面积64800平方米 成交均价9098元 东城共销售成交1817套 面积193300平方米 成交均价8753元 南城共销售成交7909套 面积823300平方米 成交均价9005元 万江共销售成交2981套 面积297000平方米 成交均价8118元 主城区 莞城、东城、南城、万江4个城区共销售成交13244套、面积平方米，占全市30%，成交均价元 2012年1-10月东莞市房产交易概况 其他镇区 销售成交 45418套 面积4581800 平方米 成交均价 2012年1-10月东莞市新建商品住宅销售数据 房地产研讨会-律协 目 录 一、房地产纠纷概述 二、房地产开发销售纠纷的成因分析 三、常见问题与典型案例 四、案例对纠纷预防与解决的引导作用 房地产研讨会-律协 一、房地产纠纷概述 (一) 房地产开发销售可能衍生的民事纠纷 房地产开发销售从项目立项到结算，需要经过多个环节： 开发资质审批 土地竞买 立项、规划、用地、建设、环保等审批 项目融资 建筑招投标 开发建设 预售 销售 按揭贷款 竣工验收 房屋交付 税费缴纳 确权登记 项目结算 房地产项目开发流程图 房地产研讨会-律协 物业公司 税务部门 业主 规划部门 建设行政 主管部门 房管部门 开发商 国土部门 建筑施工单位 环保部门 银行 房地产开发参与主体 房地产研讨会-律协 挂靠开发 其他 物业管理 建筑施工 项目融资 办理房产证 按揭贷款 商品房交付 销售环节 相关费用交纳 开发商与施工单位之间因工程款结算、支付，工程质量、竣工验收手续等发生纠纷。总包方因工程分包、转包发生纠纷。挂靠施工，被挂靠人、实际施工人、开发商之间因工程施工等问题发生纠纷。 开发商以土地或者在建工程抵押的形式向银行申请项目融资贷款，因贷款不能按时偿还银行与开发商之间发生纠纷。因土地抵押，已销售的房产不能办理确权过户，业主与开发商、银行之间就办理房产证发生纠纷。 购房者通过小订、认购书等形式预定拟购买的商品房，双方因故未正式成交，因定金责任等问题发生纠纷。 双方签订买卖合同后，因购房款支付等问题发生纠纷。 因贷款申请银行审查不通过，业主与开发商之间就购房款支付或者合同解除问题发生纠纷。 业主不能偿还贷款，银行要求开发商履行“回购”或者保证责任，在银行、业主、开发商之间发生的纠纷。 开发商不能按期交付验收合格的商品房，或者房屋存在质量瑕疵，产生的逾期交房违约责任、保修责任等纠纷。 开发商不能按期协助业主办理房产证，产生的违约金或者解除合同纠纷。 因房产证登记的面积与约定面积不一致，产生的购房款“多退少补”纠纷。 “入伙”费，管道燃气安装费等基础设施配置费、专项维修资金应由业主还是开发商承担发生的纠纷。 选聘、续聘、解聘物业服务企业 物业管理费收费标准的确定和调整 业主不交纳物业管理费 小区公共部分用于经营如停车位、广告牌等收益归属与分配发生纠纷 业主对物业服务质量不满意要求减管理费 因业主的财产或者人身受到损害，要求物业服务企业承担赔偿责任 商品房“包销” 开发商协助业主办理“内转” 会所、游泳池、幼儿园等公共设施没有按承诺建设发生纠纷 业主不同意开发商变更小区规划设计的纠纷 被挂靠人需对挂靠人的行为承担连带责任。被挂靠人通常是镇区房地产开发公司，最终需要以政府财政资金承担责任。 房地产研讨会-律协 东莞一院房地产纠纷案件构成 2010-2012年，东莞一院审理的4大类房地产纠纷案件共计3320件，其中，涉及商品房开发的建设合同类案件50件，占比1.5%；商品房预售、销售合同类案件1275件，占比38.4%，物业服务类案件1173件，占比35.3%；涉及商品房按揭贷款类案件822宗，占比24.8%。 房地产研讨会-律协 （二）房地产纠纷案件特点 2.单个案件隐含共性问题，容易引发群体诉讼 而引发诉讼 房地产研讨会-律协 开发商未能按期完成协助办理房产证义务产生的违约责任 商品房面积误差或“赠送面积”产生的购房款“多退少补” 签订认购书后因故没有正式成交产生的定金责任 业主拖欠物业 管理费产生的 纠纷 逾期交房或者 交付房屋不合格 产生的违约责任 因无法办理银行按揭产生的购房款支付争议 90% 资源图示 业主拖欠银行按揭贷款产生的纠纷 房地产研讨会-律协 逾期交房违约