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房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 第四章 房地产抵押贷款 第一节 房地产抵押贷款的原理与种类 第二节 房地产抵押贷款的运作 第三节 房地产抵押贷款管理 第四节银行对抵押房地产的估价的审核 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 第一节房地产抵押贷款的原理与种类 一、抵押与房地产抵押 抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 可设定抵押权的房地产主要有： 依法获得的出让土地使用权 依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权 依法获得的房屋期权 依法可以抵押的其他房地产 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 房屋期权 指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 抵押房地产处分所得价款的偿还顺序 支付处分抵押房地产之费用 扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费 按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金 剩余金额退还抵押人 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 二、房地产抵押贷款及其种类 房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款 房地产抵押贷款抵押权的行使方法 房地产抵押贷款的种类 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 三、房地产抵押贷款的基本特征 (一)是以抵押为前提建立的贷款关系 (二)是以房地产抵押为条件的贷款 (三)房地产抵押贷款的现实性 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 四、房地产抵押贷款的作用 (一)增强工薪阶层的购房能力、促进住房自有化和房地产消费市场的发展 (二)增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展 (三)发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展 (四)确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展 此外，为房产投资者提供资金支持，活跃房地产市场，为房产投资者获利创造条件。 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 第二节 房地产抵押贷款的运作 一、房地产抵押贷款的运作要素 房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。包括贷款资金来源、可以设定抵押权的房地产、房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、借款合同、抵押合同及保险与公证等 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 贷款偿还方式 到期一次还本付息方式 等额本息还款方式 等额本金还款方式 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 等额本息还款方式 ? 每月等额偿还贷款本息 贷款本金×贷款月利率 ＝贷款本金×贷款月利率＋ ------------------------------------- （1＋贷款月利率）贷款总月数－1 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 等额本金还款方式 贷款本金 每月等额偿还本金＝-------------- 贷款总月数 每月偿还利息 ＝（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率 每月偿还贷款本息 ＝每月等额偿还本金＋每月偿还利息 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 二、房地产抵押贷款的主要贷款品种 (一)房地产建设贷款→ (二)商业性商品房抵押贷款 (三)个人住房竞买贷款 (四)个人购房组合贷款 (五)个人住房转按贷款 房地产金融第四章房地产抵押贷款上财精品 国有土地使用证、建设用地规划许可证