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PAGE PAGE 1 个人住房贷款的风险及防备 个人住房抵押贷款的风险及防备  1０级航空市场营销林莹101010２051010   的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信誉风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险把握力量低下,相当部分贷款的发放是基于未经证明的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为假如借款人违约,只需处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种注重抵押物价值，而轻视还款来源的观念指点下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品.同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品,融资便利的供应缩短了还款人的还款期限,削减了利息收入,使得借款人  买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，遭到了“炒房者的追捧，此外,“气球贷、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的消灭，也大大添加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险把握机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康进展的助推器。  三、个人住房抵押贷款风险类型  1。国家政策风险  我国整个经济处于转轨时期,市场经济体制不够完善,政府的定位不明确.当  房地产市场进展脱离个人消费力量,消灭泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违  背时，政府会实行房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面  临政策风险。  2。法律制度风险  目前我国法律制度还不够完善,还没有针对消费信贷的法律、法规，特殊是  个人住房抵押贷款的法律.在商业银行房地产抵押贷款业务中，由于存在各种不  规范的操作和不同程度的风险，导致相关法律问题的产生,而有些法律问题在我  国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应，从而构成了贷款运作的法律风  险.  3．信誉风险  信誉风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信誉风险一般包  括以下几种方式：  (1)被迫违约  被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变  化,导致实际领取力量下降,无法连续正常向商业银行依据规定还本付息，被迫对  个人住房贷款合同进行违约的行为.  （2)理性违约  理性违约是指借款人从财务核算的角度动身,当发觉抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新居比连续供款保留原抵押物更“合算，从而自动终止履行贷款合同还款方案的违约行为。当房价快速下跌或利率上升幅度较大，连续还款的成本大于放弃还款的收益,借款人会理性违约.  (3）恶意骗贷  一般称其为“假按揭”，是一种哄骗行为，次要是指点开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其次要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信誉风险。  （４)提前还款  提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三品种型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足,期望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为.另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得患病为还贷资金查找合适投资渠道的损失。  4.抵押风险  （１)抵押处置风险  当抵押物变现渠道窄、成本高,商业银行不能顺当、足额、合法变现，就会患病抵押处置风险.我国住房二级市场处于起步阶段，买卖法规不完善，手续繁琐，买卖费用高,导致银行的抵押物变现困难。  (2)抵押物价格风险  包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏形成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或有意过高估价抵押物而产生的风险。  5.流淌性风险  流淌性风险是指商业银行持有的住房贷款债务不能准时足额变现患病的利  益损失。流淌性是银行保证资产质量的一条重要准绳。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以