资产评估学教程-第三章资产评估的基本方法.ppt

资产评估学;第一篇 资产评估的基本理论与基本方法;第三章 资产评估的 基本方法; 第一节 成本法（The cost method）;二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算;（一）重置成本及其计量 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △ 在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。;1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等, 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。 ; 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 ;（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： X为规模经济效益指数，通常按行业设定。?? 该方法计算的一般是更新重置成本。 ;3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。 ;4、统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计???被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K ;（二）有形损耗及其计量 ??? 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。 ?? 计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） ; 2、使用年限法 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产 ? ? ; 3. 修复费用法 修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。 该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。 ;（三）功能性损耗及其计量;（四）经济性损耗及其计量 1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 2. 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少 ;3.? 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率 4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） ?? 注意问题 （p.44）：一般讲，只有能够单独计算收益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期内是否存在利用率低或收益额减少的问题。;（五）综合成新率及其计量 (了解) 1.?含义：资产的现行价值/资产的重置权价 2.?计量方法 (1) 观察法 (2) 使用年限法 (3)修复费用法 ; 三、对重置成本法的评价; 第二节 收益法;二、收益法的基本计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。 （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额: 评估值为各年预期收益折现值之和。 2、每期收益等额：评估值为预期收益的年金现值。 ;（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法） ?稳定化收益A的估算方法： （1）通过预测资产未来若干年收益倒求A （2）历史收益加权平