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PAGE PAGE 1 个人住房抵押贷款风险与防备 个人住房抵押贷款风险与防备   贷款的快速进展，不良贷款率也在呈上升趋势。  一、住房抵押贷款风险表现方式  1.信誉风险：在商业银行个人住房贷款业务中，普遍存在着的个人  信息与商业银行所把握的个人信息不对称的问题。由于我国个人资信体系不完整，贷款期限较长等因素，存在较多不确定性，将面临较大的信誉风险。来源于购房人的信誉风险包括自然缘由和社会缘由，导致借款人得到还款力量以及由于客观缘由信誉意识差等导致的拖延还款或赖账不还等。商业银行个人住房抵押贷款业务中存在的个人信誉风险次要有：第一，借款人收入证明水分较大。其次，由于银行之间存在信息沟通力度不强，借款人的收入证明一式多份，在不同的银行贷款，多处购房。第三，个人住房抵押贷款属于中长期信贷，还款期限较长，可由于多种因素缘由形成个人领取力量下降，从而形成商业银行的信贷风险。第四，目前，个人住房抵押贷款业务实行浮动利率制度，借款者担当了大部分的利率风险，在利率上升期间可能消灭违约现象。  2. 管理风险：银行房贷工作是通过内部分工协作进行运作和管  理的，任何一个环节管理疏漏都存在着危急。而且个人住房抵押贷款买卖频繁，周期长，这些条件为后期管理带来极大的不便，也形成贷后管理上的风险。如：信贷人员变动频繁人员素养参差不齐档案管理持续混乱，致使收贷无据可依，对贷款人不能还款准时发觉，一旦超过诉讼时效，将会直接形成贷款死帐，或过分  依靠中介机构评估结果，形成抵押品贬值或无效，从而形成无法挽回的损失。  3.抵押物价值高估风险：贷款抵押物价值评估普遍依靠资产评估中介机构，因而易消灭抵押物价值高估风险。一方面中介机构是依据评估值的肯定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多，另一方面借款人客观上期望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以实行不正值手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。  4.“假按揭”风险。一些房产商由于本身经济实力不强，房屋销售不畅，资金无法回笼，构成建设资金缺口时，往往利用假按揭方式骗资金。他们利用内部员工或其亲朋好友批量的购买本公司开发的房产，通过大量假购房合同，申请抵押贷款，或者反复销售骗取贷款，一旦房地产开发商的资金周转消灭问题或者房屋价格停止上涨消灭贬值时，所谓的购房借款人就会停止偿贷款，致使银行贷款面临风险。  5.抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未转变。在日常管理过程中，抵押人因信誉与法制观念淡薄而任凭处置抵押物或外部的缘由(如不行抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易形成贷款的损失。  二、抵押贷款风险防备建议  从我国进展趋势来看，房地产市场还在进展中个人住房抵押贷款会有很大的空间，但假如在风险管理机制相对缺失的情况下，个人住房抵押贷款业务快速添加，必定会给商业银行带来巨大风险。因而，我们应加强管理和完善个人住房抵押贷款的一系列风险问题。商业银行要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以能否办理抵押来推断贷款风险。  1、建立个人信誉制度：首先，要建立一个完善的个人信誉体系，其核心应是信誉制度。个人信誉制度是指国家建立的用于监督管理保障个人信誉活动健康进展的一套具有法律效力的规章制度与行为规范。将个人信誉作为考查的重点，设立相关的个人信誉档案，建立专业化，规范化，具有肯定规模的数据库，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性作出猜测，建立信誉缺失的预警机制，一旦发生危机，可以马上实行补救措施。鼓舞的人信誉信息在金融机构之间或不同地方均可以申请住房贷款。  2、加强银行内部管理，防备金融风险：要有效地规避个人住房抵押贷款风险，加强银行内部管理是极其必要的，加强内部管理，严格住房贷前审批，完善贷后管理机制，准时跟踪把握非正常贷款动态，提高住房信贷业务人员素养，强化其责任感。此外还应加强房贷档案管理，登记造册，专人保管专库储存，建立健全的交接制度避开遗失而形成不必要的损失。同时还要加强对借款人资历和偿债力量的审查，留意对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资历、还款力量和信誉情况是住房抵押贷款风险的关键。在发放抵押贷款前，必需  审查借款人经济入来源能否充分，稳定。对借款人的身份和资信情况进行审核能否供应虚假身份材料和个人经济情况证明材料，加强依据借款人的申请材料真实性有效性和完整性的审查及工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内，能否具有牢靠收入的推断