资产评估第二章.ppt

资产评估学;第一篇 资产评估的基本理论与基本方法;第二章 资产评估的基本方法;第一节 市场法;二、市场法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。;（二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素（采取打分法） 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1 一般以被评资产为100， ;3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 ;三、市场法的具体操作方法;2、市价折扣法： 以参照物成交价为基础，考虑到评估对象的不利因素，设定一个折扣率来确定评估价值。适用于评估对象与参照物仅存在交易条件方面的差异。 评估值=参照物成交价格×（1—价格折扣率） 例：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%，因此，拟快速变现的资产价值为： 评估值=10 ×（1－40%）=6（万元）;3、功能价值类比法： 以参照物成交价为基础，考虑参照物和评估对象的功能差异并进行调整，从而确定评估对象的评估价值。 （1）生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系。 评估值=参照物成交价格× 评估对象生产能力/参照物生产能力 例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值为： 10 ×90/120=7.5（万元）;（2）规模经济效益指数法： 假设资产价值与其功能呈指数关系。 评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）x 其中：x 称作规模经济效益指数。 例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。由此确定被评估资产价值为： 10 ×（90/120）0.7 =8.18（万元）;4、价格指数法： 以参照物成交价为基础，考虑参照物成交时间与评估基准日之间的时间间隔，确定评估对象评估价值的方法。适用于评估对象与参照物仅存在交易时间差异（且时间差异不能过长）。 评估值=参照物成交价×（1+物价变动指数）=参照物成交价×价格指数 例：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则： 评估价值=10 ×（1+5%）=10.5（万元）;5、成新率价格调整法： 以参照物成交价为基础，考虑参照物和评估对象新旧程度差异并予以调整，从而确定评估对象价值的方法。适用于评估对象与参照物仅存在成新程度差异。 评估价值=参照物成交价× 评估对象成新率/参照物成新率 其中：成新率通常按使用年限确定。;（二）类比调整法： 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 1、市场售价类比法： 考虑评估对象与参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，确定评估对象评估值的方法。 评估价值=参照物售价× 功能差异修正系数×交易情况修正系数× …… × 时间差异修正系数; 2、成本市价法： 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来确定评估价值的方法。 评估值=评估对象现行合理成本 × 参照物成交价格/参照物现行合理成本 例：评估时点某县城商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。 资产评估价值=20×150%=30（万元） ;3、市盈率乘数法： 以参照物的市盈率为乘数，根据评估对象的收益额确定评估价值的方法。适用于整体企业评估。 评估价值=评估对象（企业）收益额× 参照物（企业）市盈率 例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值=1000×20=2000（万元） ;[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：;分析：被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参