苏州三阳高尔夫别墅营销推广方案(博思堂).doc

苏州三阳高尔夫别墅营销推广方案(博思堂) 三阳高尔夫别墅营销推广方案苏州市博思堂投资顾问2008 年1 月17 日 市场调研篇营销推广篇企划表现篇.cg35最有价值房产策划2000案 1苏州别墅市场分析gt;gt; gt;gt; gt;gt;2项目特定市场分析gt;gt; gt;gt; gt;gt;3项目立地条件分析gt;gt; gt;gt; gt;gt;4项目市场定位分析gt;gt; gt;gt; gt;gt;.cg35最有价值房产策划2000案 一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程a、综述：外销别墅——别墅市场的起步（1994年-1998年）第一阶段第二阶段经济型别墅占据主流（1998年-2002年）代表项目：独墅苑、美墅缘第三阶段高档别墅步入市场（2002年-2004年）代表项目：天伦·随园、碧瀛谷品牌开发、产品创新时代（2004年开始—至今）第四阶段代表项目：庭园、本岸、中信太湖城.cg35最有价值房产策划2000案 一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程b、产品演变：.cg35最有价值房产策划2000案 一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程c、卖点演变：.cg35最有价值房产策划2000案 一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程d、需求演变：从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求.cg35最有价值房产策划2000案 一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程e、客源演变：??1994-1998??1998-2002年??2002-至今??发展阶段??纯外销??外销与内销并存??主要为内销??营销主体??内销为主、外销??港澳台、外籍人士??外销向内销转变??客户组成变化较少客户群演变特征：外销向内销转变，自住向度假需求过度，并且呈现郊区化的发展模式，“以本地客源为主，外地客源为辅”已经成为苏州别墅市场的主流诉求.cg35最有价值房产策划2000案 一、苏州别墅市场分析2、苏州别墅宏观分析a、供应分析：05－07年苏州别墅市场供应量(万方)中心城园区吴中区相城区新区区125.7140200644.4万20.5万1202229.4万m9.4万m1.7万m22年mm85.4710080比重11％11％52％24％2％6028.7440200729.6万57.2万22.6万229.1万m7.2万m20222年mmm005年06年07年 比重7.4％24.5％43.2％18.2％6.7％??从市场供应量来看：07年苏州别墅07年的新推供应量达到125.7万㎡，主要来自于05、06年出让的低容积用地开发??园区、新区的别墅供应板块贡献率上升较大，主要源于湖东、浒关低容积用地从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求的开发；其他三区中，中心城区受土地供应限制，吴中区推量与06年持平；园区、吴中区将是未来苏州别墅的主要供应板块，新区别墅供应将会有所增加!.cg35最有价值房产策划2000案 一、苏州别墅市场分析2、苏州别墅宏观分析b、成交分析：板块别墅成交状况月度别墅成交面积(平米)2500002174238.6％19.23％151605中心城区143169.6150000园区8921027新区81084.911000007772161415吴中区500002984723840.13相城区1.3％047.6％3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月??从别墅成交量来看：07年别墅市场成交量波动较大，今年的成交高峰期在6、11月份。10月份开盘项目减少及政策影响，成交量下滑较明显。??11月份别墅成交出现的反弹主要源于吴中区别墅的强势消化，园区别墅成交已现颓势，当月成交仅9030平米，12月份也仅成交5000余方。从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求??从各区的成交情况来看：07年至今，吴中区、园区贡献了苏州市区72.3％的市场去化量体，两板块仍然是苏州市区别墅的主战场。.cg35最有价值房产策划2000案 一、苏州别墅市场分析2、苏州别墅宏观分析c、存量分析：区域中心城区园区新区吴中区相城区产品合计2联体存量(m)47296.279045.459832.2208368.578271.1472813.4套数(套)15028519269326915892平均面积(m)315.3277.4311.6300.7291297.62独栋存量(m)15160.91648454980.9234035.7套数(套)34404061365802平均面积(m)445.9412.10399.6404.3403.5板块贡献率8.8%11.4%8.5%52.4%18.9%100%??从别墅存量来看：截止12月底，苏州别墅市场存量为70万方。