乐城公司开发工作管理制度(开发部).docxVIP

乐城公司开发部工作管理制度 目录 第壹部分：总则 第二部分：前期工作管理制度和工作流程 第壹章：前期工作管理职责 第壹节：前期工作中开发的管理职责 第二章：前期工作职能和工作流程 第壹节：前期工作职能 第二节：前期工作界面 第三节：前期工作操作指南 第三章：前期工作内部管理职责和工作流程 第壹节：前期工作内部管理职责 第二节：前期工作内部管理流程 第三部分：配套工作管理制度和工作流程 第壹章：配套工作管理制度 第壹节：配套工作中开发的管理职责 第二章：配套外部工作流程 第壹节：市政手续办理总流程图 第二节：公建各配套专业流程 第三节：住宅各配套专业流程 第三章：配套工作内部管理职责和工作流程 第壹节：配套工作内部管理职责 第二节：配套工作内部管理流程 第三节：园林工程的管理流程 第壹部分总则 房地产开发是较复杂的综合性行业，它关系众多领域涉及许多政府部门和专业。由于房 地产整体开发周期较长，而开发工作作为重中之重始终贯穿于开发项目的各个环节。从掌握 市场动态信息为土地获取提供重要依据，到协调各方关系完成各项审批事项，开发工作均必 须聚焦公司确定的时间节点，统筹、高效安排各项工作，缩短办件周期，加快开发进度，保 证项目按时开工、开盘。通过对各项政策充分理解和深入研究，广泛利用各种资源，达到降 低成本，增加利润，为公司实现整体运营目标保驾护航。 开发工作不仅要聚焦时间节点，也要聚焦成本控制。于开发工作中必须严格控制成本， 积极协调配套各专业局，以项目有限的资金、资源，利用掌握的专业知识和丰富的工作经验, 以及对关联政策的深入研究，高质量完成各配套专业的设计、审批。特别是对于奥城大型公 建项目，必须充分发挥创新精神，不断开拓、进取，通过深入研究论证，使各项配套工作既 符合公司运营需要又满足商业项目的实际需求，以最小投入获取最好结果，同时仍要为商业 项目后期运营创造有利条件。 配套各专业施工需要统筹安排，严格现场施工管理，明确责任范围，做好成品保护，保 证各专业验收的顺利完成。 开发工作于做好外部协调工作的同时，和公司各部门充分沟通也十分重要。通过沟通能 及时了解项目变更信息，为保证项目按时入住，提前做好和关联验收部门的协调工作，将所 有不利因素全部化解，使验收工作顺利完成，确保业主如期入住。 园林工程作为整个建设项目的点睛之做，必须做到壹丝不苟、精雕细琢，充分展现项目 品质，突出产品形象，为业主创造良好的人居环境，为树立项目形象及口碑相传起到重要作 用。 第二部分前期工作管理制度和工作流程 第壹章前期工作管理职责 第壹节前期工作中开发的管理职责 一 项目研究阶段的管理职责 全面了解项目，结合政府关联流程及本项目开发节奏要求，拟定开发计划 加强和政府各职能部门的沟通，及时把握政策动态，争取工作的主动性。 认真学习新颁布的关联政策规定，和关联人员提前沟通，充分讨论，从中找出有利于 公司的解决方案，有效降低成本。 要具有前瞻性，争取做到提前提出问题，提前解决问题，尽量减少对开发成本及开发周 期的不利影响。 对项目运做要有大局观，整体思考，各项手续穿插进行，缩短办件时间，保证开发进度。 合理安排付款计划，保证开发进度，以最小的支出获取最佳的结果。 充分利用政府部门的资源，调动关联人员的积极性，提前知晓关联政策性收费变化的信 息，有效控制成本。 加强横向交流，和集团及各公司及时充分沟通信息，争取每个部门有效支持，保证有效 控制成本。 二 土地规划设计阶段的管理职责 拟订项目参和土地招标出让转让提供可靠的信息。 于获取土地前，和详细规划管理处建立良好合作关系，提前掌握土地控规各项指标，根 据项目设计方案，将控规指标调整到有利于公司项目设计方案的程度。 3 于修建性详细规划报批阶段，配合设计部门将草案预先征询市规划局意见，做好审批部 门的协调工作，使方案按照集团运营要求，做到利益最大化。 于建筑方案报审时， 做好审批部门的沟通协调工作， 使建筑方案调整到既满足规划要求， 又最大限度控制开发成本。 于规划许可证报审阶段，充分理解和研究设计规范，结合管理条例和审批重点，使报审 的规划面积做到优化，从而使公司利益最大化。 和规划执法监察部门保持良好关系，当项目建设和关联规定相违背时，降低公司损失， 且且保证项目其他工作顺利进行。 三 施工阶段的管理职责 知各项审批办件流程，统筹各项工作安排，加快办件速度，缩短办件时间，为后期工作 打下良好基础。 熟知各项收费标准，结合项目特点，按照最优标准交纳有关费用，合理降低成本。 协调关联部门，保证各项招投标工作的顺利进行。 充分了解建委关联政策，深入研究细则，使工程尽快开工。 四 销售阶段的管理职责 知建筑面积测量规范，合理增大可售面积，从而增加公司利润。 和关联部门及工作人员保持良好关系，通过充分沟通，放宽审批