姜堰市东方巴黎城年度营销策划推广方案--wudaozu.docVIP

东方巴黎城年度营销筹划推广方案 第一章 开发背景分析 宏观政策分析 “90/70〞政策 06年5月建设部等九部委联合下发“90/70”政策：“自06年6月1日起，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须到达开发建设总面积的70%以上〞,这一政策已对姜堰市场形成一定的影响，市场住房供给结构有所改变 第二套住房首付比例和贷款利率提高 07年9月由中国人民银行下发?关于加强商业性房地产信贷管理的通知?：对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 五次加息政策对房地产市场的影响 自2007年3月18日至12月20日，央行6次加息，5年以上贷款基准利率从6.84％提升至7.83％，在一定程度上增加了购房者的还贷压力，而2008年6月15日央行第五次上调准备金利率至17.5%，国家银行货币政策进一步收紧，增加了资金贷款的难度，两者在控制住房有效需求方面均产生了一定的效果。 2007年5次加息后房贷月供增幅〔等额本息 单位：元〕 10万元10年 15万元10年 20万元10年 15万元15年 20万元15年 加息前的基准利率 1152.86 1729.28 2305.71 1334.86 1779.81 加息后的基准利率 1204.31 1806.47 2408.43 1418.80 1891.73 月供增幅 51.45 77.19 102.72 83.94 111.92 姜堰房地产市场分析 高端缺失、中低端压力。 随着姜堰引进外资力度的加大，城市各项事业规划合理，开展迅速，城市的高端客户群体将进一步增加。而目前当地的高品质的社区比拟少，高端缺失现象比拟明显。 历届市政府均大力推进住房保障，据悉2007年至2021年将推出保障性住房用地为31.04万平方米，并在今后几年内加大保障性住房的供给力度。我们判断中低端商品住宅将面临严峻的市场挑战，市场竞争将日趋剧烈。 公司的第三代产品的强势登陆，对当地市场会造成相当的冲击。 土地供量提升、机遇竞争并存 2004-2006年姜堰市土地供给总量相当大，未来几年内姜堰市楼盘上市量将会非常大。姜政发〔2007〕41号规划，城区新增住房用地供给总量为283.35万平方米〔不含城中村改造用地〕。其中，商品住房用地为252.31万平方米。2021年商品住房用地供给总量中，新批用地201.85万平方米，利用存量土地50.46万平方米；用地总量中，应有198.34万平方米住房用地用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地全部为新批用地，其中，经济适用房用地23.08万平方米，公共租赁房用地7.96万平方米。所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加剧烈,。所以工程在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要密切关注业界信息处处占得先机，第四是要做好楼盘的品质。 姜堰住宅价格稳步开展、泡沫经济未能影响姜堰房市 2006-2007年市区均价已超过每平方米3000元大关，其他地段均价2500～3000元。在国家政策的影响及泡沫经济下，很多城市的楼盘价格下浮、楼盘滞销或增幅减弱，但姜堰的价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续上扬。根据对姜堰市房地产市场的分析，明后两年房价还有上涨的空间，形成高价旺销的其中原因一之是泰州市目前有大批旧城工程，促使了房地产的进一步开展；二是交通设施的长足开展带动了工业投资和商贸投资开展，流动人口增加；三是受泰州炽热房产的辐射，姜堰城镇居民的购房置业的观念更新。 居住要求越来越高，品质楼盘备受追捧。 早几年，姜堰的住宅开发是以旧城改造为主，分布较为分散，且以多层住宅为主，形式单一，定位偏低，而随着开发力度的加大和房产经济的开展，近年来，各个开发商都在致力于开发高品质的楼盘以适应需求，提高自身的市场竞争力。 小高层已成开发商的开发热点 2002年以前，不单单是姜堰市包括泰州市房产品也普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2002年泰州市第一个小高层水景住宅黄金家园取得成功后，高层、小高层住宅已经大步进入泰州市场，目前姜堰的府西人家、祥生.世纪新城、亚方大厦等都设计有小高层或高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致开展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在剧烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧姜堰市房地产市场的繁荣与开展，同时必将引起新的一轮开发热。 第二章 工程概况、工程推进及亮特点提炼 工程概况 工程区位：328国道南侧，北临汽车站，西接人民南路、南靠振宇路，交通便利； 建筑规模：总占地面积约41