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BUSINESS PLAN 南京叠墅专题研究 时间：2021.4.30 标化产品需求 《南京市建设工程设计方案审查相关办法》 叠墅标化产品需求 层数 4-6F 面积段 160-240㎡ 拼合方式 规范可达 客户接受 案例 常规上中下 √ √ 联发翡翠方山 咬合 √ X —— 错跃 X 报规难度大 X —— 退台 √ √ 金隅紫京叠院　 叠墅+平墅 √ √ 仁恒桃园世纪（下叠） 弘阳悦禧苑（中下叠） 鲁能泰山7号院（中上叠） 赠送 无挑高赠送，阳台半赠送，飘窗和露台全赠送 单价溢价率 南京限价较严，溢价仅能通过地下室拉低均价，折算后6F叠墅相比6F洋房溢价6%，4F叠墅相比6F洋房溢价20%　 根据南京2017年下发的设计方案审查办法，南京叠墅产品无法利用挑空获取赠送面积，新政后叠墅产品较少，客户对大平层产品的认可度较高。 第七条 计算建筑间距、退让距离时应从建筑外墙面最外沿起算，当建筑各侧阳台累计面宽总长度超过相应建筑边长1/2或连续长度超过8米时，应从阳台外缘计算建筑间距。 第十五条 除一类居住用地、历史地段外，其余用地不得设置低层住宅建筑。 第十七条 建筑结构层高应与房间大小相匹配。位于建筑主体结构内的围合空间，除设备结构转换层、坡屋顶之外不得设置结构层高在2.2米以下的空间。住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米，商业（门面房）建筑的结构层高不应超过4.8米。工业厂房，以及超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的建筑，商业、办公、研发建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分，以及套内建筑面积超过200平方米的低层住宅的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积的20%，且层高不应超过7.2米。 设计规范细则 典型负面案例前置·联发翡翠方山 基础信息 项目 联发翡翠方山 区位 江宁科学园，方山北侧 产品形态 四叠+六叠 产品 户型 下叠156+40平4房3卫，中叠156平4房3卫，上叠140平3房3卫 南向开间数量 三面宽 南向面宽 10.7米 是否有挑空 无 层高 地上2.9米，地下5.3米 院子面积 下叠赠送南侧院子，约30平 露台面积 无露台赠送 梯户比 1T2 外立面材料 全石材 项目位于方山下，无挑高空间赠送，标准层面积80㎡左右，为满足三开间朝南，各功能空间尺寸被压缩，空间压抑感强。 月均去化13套，下叠均价27815元/㎡，去化11%，中叠均价32213元/㎡，去化13%，上叠均价32954元/㎡，去化19%。 南向面宽10.7米 （销售口径） 实体样板间—客厅 产品类型 叠拼套数 户型 面积段（㎡） 赠送 （不含庭院） 庭院面积 单价（元） 总价段 （万元） 去化核心卡点 （滞销原因） 上叠 74 3房2厅3卫 （地下室约60㎡） 236㎡ 仅阳台半赠送， 飘窗全赠送 无 25000 550-600万 总价较高，无核心卖点 下叠 74 3房2厅3卫 （地下室约60㎡） 228㎡ 仅阳台半赠送， 飘窗全赠送 近60㎡ 26000 550-600万 总价较高，无核心卖点 典型负面案例前置·德信烟岚山庄 项目位于江宁谷里，因项目无强势自然资源，周边地缘客购买实力较低，产品面积过大总价较高，无法吸附主城客户。 7月18日首开72套房源，目前仅去化7套房源，底价9折销售，送精装，月均去化1套。 叠墅价值挖掘 客户诉求 开发诉求 无法通过高赠送吸附客户后，如何弱化叠墅分层劣势，通过优化产品提升溢价能力？ 优秀产品推荐·金隅紫京叠院 项目名称 金隅紫京叠院 开发商 金隅 占地面积 139361.39㎡ 总建筑面积 325742.41㎡ 容积率 1.6 产品规划 拿地情况 2018年8月17日 成交楼板价 15143元/㎡ 首开时间 2019年9月16日 装修情况 毛坯叠墅 户型面积 洋房144㎡、170㎡ 4F叠墅230-290㎡ 退台叠墅350-400㎡ 总户数 1371 价格 前期叠墅价格30000元/㎡ 项目规划32万方新中式院落，新推“瞰境”组团为16套退台叠墅，入围“长三角十大城市别墅”。 -1F 1F 2F ④ ④ ⑤ ⑤ ⑥ ⑦ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ ⑩ ⑧ ⑨ 优秀产品推荐·金隅紫京叠院 金隅依托地势高差，打造双拼退台叠墅，享75㎡花园及44㎡露台，独立电梯，一层地库直接入户。 380㎡3房2厅7卫双拼退台叠墅 -1F层高3.3米 1F层高3.6米 2F层高3.3米 优秀产品推荐·金隅紫京叠院 利用通风井分割上下叠，北侧独立入户，享受近150㎡的露台，地下室面积较小，但相较下叠采光不佳。 优秀产品推荐·鲁能泰山7