我国商品房价格过高的原因分析及对策.pdfVIP

. - 我国商品房价格过高的原因分析及对策 1. 我国商品房价格过高的市场现状 1.1 从全国情况来看 当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。大多数的 普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。根据国家统计年鉴每年公布 的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据。 我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身 的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此 处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008 年的时 候要高，而且是高得多。所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998 年 取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度）， 只是在政府政策严厉的2008 年出现短暂平稳的状态。此处需要说明的是，这里 并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平 均价格。 1.2 从部分大中城市来看 根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，我们可 以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，即使在国家政 策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出 现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的 价格普降。 按照中国人的消费习惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响 不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸 大，几乎不存在赶上的可能性。 以年均收入说明。国家统计局的2010 年统计年鉴中2009 年我国城镇居民人 均收入17174.7 元，一套住房以90 平方米计算是收入的接近20 倍之多，如果以 三口之家收入2.5 倍的收入计算，也超过8 倍。根据1996 年，联合国人居中心 的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5 倍是合理的，我国的现状告 诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。 2. 我国商品房价格过高的原因分析 - -可修编. . - 2.1 住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因 城市居民更换新房。目前我国一些大中城市居民的平均收入已经大大提高, 加上金融政策的配合, 购买住房已经不是一件困难的事情, 因此许多原本有住房 的家庭会选择购买第二套住房或者更换更为舒适的住房。 城市新增人口需要住房。我国目前正处于城市化的发展时期, 因城市化而导 致的城市人口增长是巨大的。随着城市化的发展, 对住房的需求也急剧增大。 城市拆迁迫使部分居民购买房屋。我国许多城市旧城改造的速度非常快。在 对旧城的拆迁中,许多居民失去住宅。这些失去住宅的居民也会购买住房。 2.2 垄断性市场结构的操纵 从需求和供给两方面分析房价上涨是价格分析的一般套路。也即，某种商品 价格上涨，要么是需求增加，要么是供给减少，要么是需求和供给都增加，但供 给不如需求增加的多。总之，是供不应求。依照市场结构的划分标准，我国房地 产业是一个典型的寡头垄断市场，这种市场结构的重要特征是厂商行为相互影响 并可能形成“合谋”。房地产的高空置率和高价格表明，“合谋”格局已经形成， 以高空置率换取高房价，相互形成默契。不仅如此，房地产业与地方政府利益的 一致性也使地方政府默许甚至参与了这一“合谋”格局。如果已更现实的眼光来 审视这个行业，它几乎就是垄断性的，对土地资源的控制和政府部门对开发权的 特许是形成垄断的重要条件。 2.3 房屋建筑成本不断升高推动房价上涨 在市场机制下, 住房价格的确定除供求关系之外 , 还取决于房屋的建造成 本。在我国城市商品住房的开发中, 房屋的建筑成本不断攀升。成本上涨最突出 的表现是地价持续大幅上涨和各类建筑材料及人工费用的上涨。统计数据显示, 地价作为商品房开发的重要成本,通常占整个开发成本的40%-60%，部分地区更 高。2006 年以来土地拍卖竞争激烈,地价不断创新高。与此同时,新出让土地价格 及房价的较大幅度上涨,带动存量土地上在建项