银泰城商业街招商运营及物业管理方案.pptxVIP

银泰城商业街招商运营及物业管理方案 目录 Contents 商业总体运作思路 1 商业街招商执行策略 2 物业服务合作计划 3 全程商管服务总结 4 合作报价 5 商业总体运作思路 操盘思路 操盘流程 全程策划服务 操盘思路 市场调研 消费调查 建筑形态 商户调查 业态调查 市场定位 商业规划 商业管理 招商销售 竞争调查 投资调查 价格调查 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位 交通动线 商业布局 铺位分割 招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制 营销管理 物业管理 商业管理 客户管理 开业策划 …… …… …… …… 品牌组合 附属设施 主题定位 操盘流程 2 3 前期策划顾问服务 招商实施服务 商业管理服务 1、市场研究报告 2、项目定位报告 根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售 通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。 1 针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供“全程策划服务” 全程策划服务 商业街招商执行方案 不要固守过去，要定位于未来；创新与成熟一定是相辅相成的！ 哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据 哈尔滨商业市场调研 中央大街商圈 本案 未来群力商圈 哈尔滨市现有商业格局： 目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。 哈尔滨现有商业格局 传统商圈 中央大街商圈 爱建商圈 秋林商圈 新兴商圈 靖宇商圈 顾乡商圈 会展商圈 松北商圈 安埠商圈 目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表。 未来群力商圈 新兴商圈 传统商圈 中央大街商圈 中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心 哈尔滨市商业发展预判： 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显； 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求； 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色； 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。 未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。 新兴商圈 哈尔滨商业发展预判 本案 未来群力商圈 市场调查样本采集原则  调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析。 询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 以及销售人员提出问题，收集市场信息； 观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收集：利用网络收集市场数据。 调查方式 市场调查说明 名称 中央大街商圈 概述 哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情综合性商圈 位置 中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。 商业类型 百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺 典型商业 百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场、松雷商厦、新一百购物广场 购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购物广场 专业商场：苏宁电器 沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主 消费群体 主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市周边县城，以哈尔滨市区消费为主。 传统商圈分析/中央大街商圈 哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分业态将面临优化、调整、升级。 名称 秋林商圈 概述 哈尔滨市百年老商业中心，档