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业态分析 第二十八页，编辑于星期三：五点 六分。 第二十九页，编辑于星期三：五点 六分。 业态组合特点 国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化 上 海 时 装 周 第三十页，编辑于星期三：五点 六分。 旧城更新——以上海新天地为例 第一页，编辑于星期三：五点 六分。 目录 旧城改造概念 “新天地”改造的动机及项目定位 “新天地”规划方案 “新天地”开发模式总结 第二页，编辑于星期三：五点 六分。 旧城改造 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。 第三页，编辑于星期三：五点 六分。 旧城改造类型 类型一：城市中心区——功能多元，高端引领 类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值 类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作 类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重 类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色 第四页，编辑于星期三：五点 六分。 上 海 新 天 地 一种特殊的延存城市肌理和符号的改造模式 第五页，编辑于星期三：五点 六分。 新天地开发改造的5个理念 ◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。 ◆昨天，明天，相会在今天…… ◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。 ◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到：历史是怎样前进的。” ◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境，通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地），把整个环境营造好。 第六页，编辑于星期三：五点 六分。 开发目的：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 项目取名：“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。 第七页，编辑于星期三：五点 六分。 第八页，编辑于星期三：五点 六分。 新天地开发的动机 政府动机可以归纳为寻求城市利益、政府利益和人民利益的综合发展。 政 府 动 机 政府利益 城市利益 人民利益 优化功能空间 改善城市环境 保护历史建筑 获得土地出让金 转嫁基础建设设施 改善人民居住条件 保障人民利益分配 维护社会公平稳定 综合利益最大化 旧城改造 第九页，编辑于星期三：五点 六分。 开发商动机 开发商动机是追求资本增值。 资本利润最大化 旧城改造 第十页，编辑于星期三：五点 六分。 居民动机 居民动机是追求个人利益最大化。 旧城改造 获取空间增值利益 改善居住条件 提升城市环境质量 及品位 个人利益最大化 第十一页，编辑于星期三：五点 六分。 空间生产的行为 政府 居民 开发商 管理、合作 配合、合作 旧城改造 规划、政策 决策 管理、保障 服从 开发、建设 提供补偿 让出空间 迁 搬 第十二页，编辑于星期三：五点 六分。 空间生产的行为过程体现了各方主体的地位及其利益表达。 这就造成了行为主体地位不平等，限制了居民利益表达的权利，减弱了 居民对城市空间的影响力。 在我国当前的政治经济结构和社会生产方式下，三方主体在城市空间生产过程中的影响力和权力有显著差别。政府在城市发展过程中兼具管理者和参与者两种角色，与开发商联合构成“城市增长联盟”的主体，共同主导着转型期的中国城市空间生产过程，政府需要在开发商的资本协助下推进旧城改造，而开发商则需要在政府的支持下达到其利润最大化的目标，合作的共同目标是推动旧城改造并从中获益。政府与开发商处于影响力和权力的强势地位，决定了空间生产的结果。 第十三页，编辑于星期三：五点 六分。 第一阶段：综合性时尚场所 第一阶段主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。瑞安认为新天地应该有一个明却的吸引力。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。 项目定位 第十四页，编辑于星期三：五点 六分。 第二阶段：锁定主题“都市旅游景点” 瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成一个平面的MALL。 石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设想使上海新