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吉马酒业物业方案 PAGE 6 吉马酒业嘉定江桥物流配送中心 项目物业方案 目 录 TOC \o 1-4 \h \z \u 1.0 前期顾问服务 5 1.1 前期物业服务方案整体设想 6 1.2 前期顾问人员配置 7 1.3 前期物业建议 7 1.4 前期装修施工的监管方案及措施 8 1.5 前期物业服务内容 7 2.0 管理服务人员配备 9 2.1 项目组织架构 9 2.2 各部门职责 9 2.3 管理项目人员设置 10 2.4 岗位人员任职要求 11 2.5 拟派驻主要管理人员简介 13 3.0 管理人员录用、培训考核及激励措施制 24 3.1 录用、考核与淘汰机制 24 3.2 员工培训 26 3.3 员工管理中的激励制约机制 29 4.0 采用的规范标准和专业物管制度 44 4.1 管理与服务采用的规范和标准 44 4.2 公众制度 44 4.3 内部管理运作制度及服务标准 45 4.4 员工工作岗位及奖惩 46 4.5 工作流程 46 4.6 已领房、空关房、公共设施用房管理 47 4.7 商业用房管理规定 47 4.8 设备设施维护管理 48 4.9 标识系统管理 80 4.10 环境清洁工作 80 4.11 绿化管理工作 96 4.12 公共秩序与安全保卫工作 99 4.13 物业应急预案 110 5.0 管理方式、工作计划和物资装备 34 5.1 管理方式 34 5.2 内部管理模式 34 5.3 服务过程控制 37 5.4 信息反馈 38 6.0 财务管理 125 6.1 财务管理模式 125 6.2 财务管理措施 125 7.0 增值服务及便民服务项目 132 7.1 增值服务 132 7.2 便民服务措施 133 8.0 智能化系统管理 138 8.1 智能化系统的日常运行及维护方案 138 9.0 设施管理服务分项标准与承诺 151 10.0 园区文化活动建设 155 11.0 附件 156 1.0前期顾问服务 1.1前期物业服务方案整体设想 1.2前期顾问人员配置 1.2.1项目经理1名 1.2.2电气工程师1名 1.2.3建筑工程师1名 1.2.4设备工程师1名 1.3前期物业建议 1.4前期装修施工的监管方案及措施 1.5前期物业服务内容 2.0管理服务人员配备 2.1”吉马酒业”项目 管理处经理1人 管理处经理1人 机电主管2 机 电 主 管 2 人 保 洁 主 管 1 人 保 安 主 管 2 人 客 服 主 管 1 人 保洁、绿人员 保 洁、绿 人 员 29 人 机 电 人 员 19 人 客 服 人 员 6 人 保 安 人 员 58 人 2.2部门职责 2.3管理项目人员设置 2.4岗位人员任职要求 3.0管理人员录用、培训考核及激励措施 企业员工是企业经营（服务）的基本资源，员工在物业管理服务中毫无疑问居于核心地位。只有管好人，才能管好事。因此我公司在员工录用考核、定期考核、淘汰机制等人员管理上开成一套规范性强、操作简便的高效运作管理体系。 3.1录用、考核与淘汰机制 3.1.1录用机制 ??? 为了优化人结构和层次，我们将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备“吉马酒业物流配送中心”管理项目员工。 ? 3.1.2考核机制 ??? 对管理项目的员工，除必需的入职培训外，公司还将按岗位工作要求跟踪考核，验证其是否适岗。同时建立月度、年度考核制，做好各种考核记录。对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，则予以淘汰。 ?? 3.1.3淘汰机制 ??? 我们将推行“末位淘汰制”，真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想，通过综合考评，对末位员工实行强制性淘汰。 ??? 为充分体现“督促后进、共同进步”的原则，被淘汰员工将经过待岗学习、限期改进、辞退等阶段。这种机制对于员工既有约束，也有激励，从而推动整个管理项目，做好各项服务工作。 3.2员工培训 高素质的员工是物业管理的基础，而提高员工综合素质