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PAGE 1 PAGE 1 一个贫民发家的八大绝招  欲望可以促使一个人有剧烈的进取心，还要加上个人的恒心和定力，而把投资进行得最彻底、表现得最淋漓尽致非老田莫属。对于任何一个人来说，那种转变自己的愿望都是特别重要的，这是成功之源，动力之泉，或许很少有人会取这样的财宝，但只要有这样心态确定会成功。  老田都是个平凡人，在茫茫人海中肯定属于不起眼的一类，而且比起许多上海人，他有着更多的劣势，是一位外来的打工者。他甚至还比不上平凡的大学毕业生，因为来上海闯荡时已经40多岁了。但就是这样一位平凡的打工老头，近10年来却演绎了一段不平凡的人生经历。老田的投资不能说是完美无缺，比如过于集中在房产上，目前商铺投资比例不小，将来存在一定的变数等等。但是从总体来看，作为一个靠工资收入的投资者，能取得今日这样的成果，的确让很多人感到艳羡。  比起老田，我们中的大多数人自身条件都要比他好得多，但在投资理财方面却可能要稍逊一筹。今日，记者之所以要把这样一个平凡人的投资故事呈现在大家面前，就是期望从他身上得到点滴感悟。其中，有8个关键词我们不得不做一番专心解读，因为它们是老田对记者道出的核心机密。  一、剧烈欲望  老田始终有着剧烈的欲望，无论身在何处，他都有着一种剧烈的冲动要去转变自己的一切，而这也成了他日后能够获得成功的关键。有人说“穷则思变”，而老田即使找到了相对比较风光的工作，但却仍旧在不断地思索着新的变化，而这一点，则在他的投资理财上得到了充分的体现。一个人能够获得成功，能力自然是一个重要的方面，更关键的还在于人的欲望。做任何事，首先要看他有没有剧烈的欲望，假如没有欲望，哪怕他再有能力也不会去做，而有剧烈的欲望，他就会坚持不懈地去做，在“做”的过程中，他的能力也就提高了。老田的欲望来自于最初的“摘帽行动”，而在“摘帽”之后，他又把这变成了长久前行的动力。而这，正可能是很多平凡人所缺乏的。  （宫阙：欲望可以促使一个人有剧烈的进取心，还要加上个人的恒心和定力，而把投资进行得最彻底、表现得最淋漓尽致非老田莫属。对于任何一个人来说，那种转变自己的愿望都是特别重要的，这是成功之源，动力之泉，或许很少有人会取这样的财宝，但只要有这样心态确定会成功。）  二、以租养房  所谓以租养房，在这里老田把它发挥的淋漓尽致，他在每次投资买房前，先要给自己上一堂必修课——租金与贷款的换算。他先算一算投资买的房子可能获得的出租租金，然后计算每月的还贷额，最终再依据自己的实际状况作出买与不买的打算。老田正是研究透了房产的出租回报率和投资收益率，才敢“先计后果”地去投资买房。也正是因为他懂得了“先计后果”，每当他有4到5万元存款的时候，就敢投资去买房。的确如此，在我们上海人一提及买房就摇头的1997年，老田就敢用5万元买了一套20多万元的房子，除了享受了开发商无息延期付款外，还使用了为期5年的10万元贷款。在5年时间里，他还给银行的本息不足12万，房屋出租收入却有13万多元。在我们上海人大喊大叫买不起房子的上个世纪末，老田就把“以房养房”的投资游玩玩得团团转了。  三、递减租金  这是一个逆向思维，别人出租房子，每年都要提高租金，老田出租房子，每年都要主动削减租金。2000年初，上海的房子滞销，房客也少。这个时候的老田，要把一套房子租给一对即将结婚的年轻人。在谈租金的时候，老田说：“你们要是长租，第一年你给1900元，第二年你给1800元，每年递减100元，依此类推，你想住多久你就住多久。”房子越住越廉价，房客当然愿意住。  这对小夫妻一直住到了小孩三岁才搬家。房客临搬家的时候，不解地问他：“你为什么主动递减租金？老田回答说：一般来说，一套房子一年能出租10个月就不错了，我的房子是满年满月出租，一天空挡都没有。我把租金让利给房客，我还少了房客搬进搬出的麻烦呢。（宫阙：敢想别人不敢想，反向思维，一般打到一个合适的新租客要20－40天左右的周期。老田，双双获利，可谓双赢。）”房客听罢一咋舌：聪慧！  四、居住成本  这是一个颇值得大家考虑的问题，老田说：“现在上海的各大媒体都在争论买房和租房哪个更划算问题，其实我在10年前就研究明白了这个问题。”他举了这样一个例子：假如你有100万存款而没有房子住，买房和租房哪个更划算？你要想找出准确的答案，首先要明白当前的房屋出租回报率和你的理财回报率。假如你想租用一套价值100万的房子，目前的年租金大约是3.5万元左右；假如你把100万存款进行其它投资，其年收益为7％，当然你租房租住划算。假如你的投资回报率为4％以内，你的年租房支出仍旧是3.5万元左右，当然还是买房子划算。老田认为很多人不懂得核算居住成本，这其实是个人理