房地产开发与运营管理讲义.docVIP

讲义 对应教材： 翱丁烈白云啊.霸房地产开埃发奥.埃中国建筑工业出版按社矮.200把6扳年第二版 2008年春 第一章 绪论 第二章 房地产开发基本程序 房地产开发过程 扮 扮 把⑴半 矮提出开发设八想袄 袄 把⑵蔼 搬开发设想的具体肮化扳 板 奥⑶哎 艾开发投资的可行性研究 八 皑 搬⑷俺 蔼申请项目选址并获取土地使用叭权吧 暗 扒⑸阿 班工程项目的规划及建筑设计 奥 霸 俺⑹扮 征地及拆迁安熬置啊 扳 颁⑺安 爸项目融颁资白 奥 颁⑻艾 奥工程招标及施工 霸 矮 鞍⑼背 颁市场营销及策碍划八 懊 昂⑽ 唉物业管理 （可参考如下示意图） 第三章 房地产开发项目可行性研究 §1 可行性研究概述 1.1 可行性研究的概念 柏可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目胺有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等安各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而啊判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理耙，并对多个方案进行优选的科学方法肮。巴 背1.2疤 捌房地产开发项目可行性研究的机构和人员 机构：专业咨询研究机构 哎 挨 翱参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产暗业专家、建筑工程专家、财会专家案。颁 1.3 可行性研究的类型 熬投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性叭研究、项目的评估和决罢策班 1.4 可行性研究的质量、时间、费用 （1）质量 国际上通用的质量要求： 八 罢 埃机会研究的投资误差范围百是扒±3懊0％、初步可行性研究的投资误差范围是拌±2皑0稗％、可行性研究的投资误差范围扳是碍±1柏0颁％胺 （2）时间 时间花费与研究深度、项目规模有关。 挨一个中型项目的可行性研究一般需唉要百8安～澳9癌个月的时间；大型项目的研究一般稗在鞍1.摆5碍～2氨年或更长的时间。 (3)可行性研究的费用 哎可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比皑。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总扒额的百分比大致如下： 搬 隘 澳机会研鞍究芭 0.耙2百％熬～稗1.百0盎％ 吧 班 板初步可行性研笆究摆 0.2安5跋％熬～疤1.疤5捌％ 可行性研究 拌 傲 挨大型项百目癌 0.半2按％败～吧1.隘0稗％ 八 百 搬小型项败目伴 1.办0爸％办～稗3.癌0办％ 昂以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对颁概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高矮达项目投资总额板的伴5巴％案。袄 1.5 房地产项目可行性研究的程序 靶(1)办 扳讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确岸研究的界线按。邦 (2) 市场实地调查、收集情报和资料。 (3) 市场预测分析。 (4) 技术研究。 (5) 经济研究。 (6) 方案设计与选择。 (7) 制定实施计划。 (8) 编制可行性研究报告。 (9) 对可行性报告进行评价与决策 §2 房地产可行性研究的内容 2.1 项目概况 2.2 可行性分析概况说明 哀2.3八 翱开发项目用地的现状调查及动迁安邦置板 2.4 市场分析和建设规模的确定 2.5 规划设计方案选择 2.6 资源供给 2.7 环境影响和环境保护 把2.8拔 袄项目开发组织机构、管理费用的研矮究败 2.9 开发建设计划 2.10 项目财务分析 斑2.11巴 坝项目经济分析及综合效果分析评靶价澳 2.12 关于引进技术和进口设备的说明 2.13 结论及建议 2.14 可行性研究报告的各类附件 §3 房地产市场调查与分析 3.1 房地产市场分析的步骤 房地产市场分析依所服务的对象不同，所需收蔼集的信息的范围和内容也有所差别。一般说来把，房地产市场调查需遵循以下步骤： 凹 (1)鞍 安确定调查目的。即该调查是为投资方案选择与斑决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机俺会服务、为场地选择或产品定位服务，还是为班编制一般的市场研究报告服务。 摆 (2)板 背确立调查目标。主要决定该项调查的范围及所哀需解决的主要问题。 般 (3)胺 白选择调查方法。主要确定该项调查所需数据的罢类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量澳方法的选择。 八 (4)背 扳估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结敖果的预期价格。 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。 3.2 房地产市场调查的内容 3.2.1 点——单个楼盘 ⑴ 产品分析 ⑵ 价格组合 ⑶ 广告策略 ⑷ 销售执行 3.2.2 线和面——区域市场 ⑴ 区域分析 ⑵