房地产开发企业税收政策讲义.docVIP

第一部分 房地产开发业管理体系 一、房地产业概述 二、房地产开发业经营特点 1、项目审批计划性 2、经营方式多样性 3、开发产品固定性 4、开发周期长 5、资金运作密集性 三、房地产开发流程及外部监督管理体系 1．立项——发改委 2．选址——规划局 3．拿地——国土局 坝4半．哎规划：建设用地规划，建设工程规划癌——靶规划局 巴5爱．笆设计：建筑工程设计，建筑项目设计凹——坝设计单位 6．申请施工许可——建设局 7．招投标——建设局招投标办 8．开工——进场施工，建设局 9．预售许可——房管局 10．竣工验收——各部门 11．初始产权登记——房管局 12．正式销售许可——房管局 13．产权转移——房管局 14．清盘 15．物业管理 四、房地产企业组织机构 1．机构设置 2．房地产开发企业的设立条件 外商准入机制 五、土地基本制度与政策 案1颁．社会主义公有制胺：佰《土地管理法》规定中华人民共和国实行土地盎的社会主义公有制。 2．全民所有制与集体所有制 安 板全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国巴务院代表国家行使所有权； 耙 劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体胺所有制（集体土地）。 3．国有土地的范围 4．土地取得方式：国有土地使用权划拨 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 相关术语： 板生地（无任何动工）毛地：未完成三通、五通吧 案 百通水、通电、通路和平整道路 奥熟地：完成三通、五通按 把容积率：总建设面绊积扒/爱土地面积 建筑密度：一层面积/土地面积 第二部分 房地产开发成本核算 一、会计核算概述 （一）开发产品成本分类 瓣1罢．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（案即建设场地）所发生的各项费用支出阿。哀 拔2案．房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房坝屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等氨）所发生的各项费用支出拌。胺 盎3矮．班 伴配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有盎偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直叭接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的蔼各项费用支出靶。埃 扳4扮．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委碍托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其绊他工程如市政工程等所发生的各项费用支出爱。碍 房地产企业成本费用明细表 开发成本 土地征用及拆迁补偿费 指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用。包括：（1）土地使用权出让金 （2）土地征用及拆迁安置补偿费 ①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费按照国家和地方有关规定执行。 ②拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。 前期工程费 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。 （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。 （2）“三通一平”等土地开发费用。 基础设施费 又称红线内工程费，指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 建筑安装工程费 指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。分为以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。 公共配套设施费 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。 开发间接费用 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 开发期间税费 开发项目投资在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 开发期间的利息费用 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。 房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的