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房地产开发及流程 （讲 义） 安根据公司安排，今天由我给大家介绍房地产开案发岸及流程。霸本课主要向大家介绍房地产开发过程中的重要百节点和主要工作，目的是向大家普及房地产开伴发中的一些基本知识。由于本人学识和经验有肮限，在讲解过程中难免有不当之处，还请各位癌同事熬给予批评指正霸。 爸在正式开始之前，我挨先向大家介绍几个常用的概念。 唉一、办容积率暗---癌是指项目范围内敖总建筑面积鞍与奥用地面积翱的比率啊。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。安而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒拌适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率耙应不超阿过俺5疤，多层住宅应不超罢过爱2碍（建筑物地下部分建筑面积不计入容积率）。 巴二、翱绿地率埃----爱用地范围内各类绿地的总和与把用地的比率（拔%靶）懊。靶（同时，还要搞清楚巴什么是胺绿化率班？什么是绿化覆盖率挨？靶） 爸三、安建筑密度皑---背指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规疤划建设坝用地面积把之比（懊％捌）澳，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建拜筑密集程度。 佰四、阿建筑高度芭---坝指蔼建筑物唉室外地平面至耙外墙扮顶部的总高度。版（烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶坝上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电安梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑昂物之屋顶上突出部分的水平翱投影靶面积合计小于屋顶面积疤的癌2柏0背％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。霸） 跋五、绊开发强度耙---八土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑肮高度、绿地率等几项主要指标。霸（白在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用扮经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如败果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，罢或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，扳都会减弱土地的使用价值，降低地价水平耙）鞍。 败五、把道路红线伴----把道路红线一般是指道路用地的边界线。 （插入东区项目总平面图予以说明） 第一节 房地产开发的含义 一、含义： 搬1靶、跋从广义上来说稗，半房地产开发是指房地产企业的经营管理者，运爱用科学的理论与方法，依据社会与市场的需求百及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖斑、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全啊过程。阿予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地扒最优化地实现企业的总目标。 爱2埃、扒从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、扒取得项目用地（或合作谈判）、办理各种报批哀报建笆手续、施工管理与成本管理、伴销售笆及服务疤的全过程。 爸今天我们着重讨论敖的是埃房地产开发的狭义概念。 二、什么叫开发？开发的目的是什么？ 1、开发： 班开发是一个过程，是一个资源整合癌、扮科学案管理爱的过程。拌那么，扮房地产开发都澳要整合哪些资源扒、要进行哪绊些啊方面的管理那？懊房地产开发需要整合的资源很多，要是进行简碍单的分类，我认为主要有以下几方面。一是土熬地资源，二是资金资源、三是人力资源、四是捌社会资源。百同样，岸科学案管理挨是啊要进行项目立项、人力资源、财务、施工、成白本、营销、物业等啊方面败的管理伴。 （插入示意图予以说明） 2、开发的目的： 皑开发的目的就是通过资源整合、科学管理，最版大限度的增加各种资源的附加值。也可以这么皑说，房地产开发其实质就是一个增加价值的过坝程。 三、房地产公司的组织架构 皑大家知道，房地产开发是一资金密集型、专业敖性极强的行业，只有搭建一个经济、灵活、实矮用的房地产公司组织架构，才能正常、有序的摆进行项目开发工作。通常情况下，懊除扮公司董事会、总经理、副总经理外，有一定规矮模的房地产公司还应具备以下部门： 1、行政办公室—负责公司的日常事务。 2、人力资源部—负责公司的人事管理。 3、计划财务部—负责公司的资金管理 昂4案、开发摆部瓣--扒-柏负责协助公司主管对项目的前期决策及进行项挨目前、中、后期的手续办理。 霸5埃、合同管理中心熬（或法律顾问）隘—矮负责案对跋合同的合法性、可执行性进行审核以及风险防范管理。（房地产开发过程中，要签订大量的八、各种各样的合同，每一个合同的签订都需要哀相关专业的知识作支持，单一的部门不可能包皑揽所有的合同签订。如何在合同签订之前尽最拜大可能的消除隐患，这就需要在法律上、风险艾防范上对合同进行宏观管控。同时，一旦发生哀合同纠纷，也需要一个具有司法实践经验的部皑门对合同纠纷进行处理。） 艾6鞍、工程部爱—瓣负责项目的施工管理（工程进度、质量、挨施工安安全管理）。 埃7罢、成本部埃—般负责项目的成本管理（造价管理）。 扮8隘、采购绊部绊--斑-瓣负责项目伴设备及唉材料的采购。 氨公司内部的部门之间，既相互独立、又相互联耙系，也即是说各个部门既有各自独立的职责范隘畴，又有必须的相互内在工作的联系。在埃这里，我重点摆以叭工程部、成本部、采