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PAGE 1 房地产公司怎样用好营销公司 　　房地产公司怎样用好营销公司　　有的房地产公司不需要找询问、代理公司合作，也能运作的很好。这些公司通常是比较成熟的公司，是房地产业中的“老字号”。只要当地的需求环境和竞争环境不发生质的变化，他们可以很好地依据自己以前的一套运作模式做下去。　　从其它行业转入房地产业的新公司，或成熟的房地产公司，开发新的物业形态，例如，从前做公寓住宅的公司，现在开发写字楼、TOWNHOUSE或别墅。这些公司借助房地产营销、询问公司开拓市场，应当是一种最稳妥的开发捷径。　　据统计，房地产这样的行业里，真正营利的开发商只占总数的30%。其中，不足8%的房地产公司掘取了整个行业的60%的利润。一个郑州市就有700多家房地产公司，真正运作良好的公司，只有40多家公司。有大约500家多公司现在已经不存在了，这些公司大多是新生儿，还有一些公司，是在自己的成功业绩的鼓舞下，在新的领域贸然领跑，结果，他们成了别人的“前车之签”。　　表面上，甲方（开发商）查找合作方（乙方）简洁得多，每天都有很多园林公司、广告公司、装修公司、营销公司等找上门来，想同你合作。　　但是，开发商要找到一个合适的乙方合作并不简洁。 同优秀的房地产公司很少一样，目前，国内园林业、广告业、营销业、装修业等等行业，真正有思想的优秀公司少之又少。那些大牌的园林公司要价奇高，而且他们的业务多得根本做不完。而另外一些草台班子般的公司，会千方百计地想从你这里接点业务。你假如与其合作，不出一个上午的时间就会出问题。　　问题是，开发商不是如此多行业的专家，但你却必需判定谁更专业，谁更值得合作。包括打算同那个营销公司合作。　　不懂行的人会利用招标方法，吸引一些公司供应免费的投标方案。正常状况下，这样作不会有什么收获，而会铺张不少时间。由于优秀的公司不会参于这样毫无保障的决计，他们有做不完的活儿。一个招标广告能招来300多个询问电话，会见100个访问，收到50份招标书，忙完这些工作，你的头发可能都白了。　　有的人有自恋倾向，某一地块能做什么，什么价格卖，每个开发商都有一套自己的想法。寻求营销公司合作时，假如营销公司的想法和自己全都，就认为是找到了知音，否则就是异教徒。有一个开发商托付营销公司做项目可行性分析。经过调查分析，该地块不适合此类物业。令开发商的项目负责人格外绝望，问：“可行性分析是让分析可行性，怎么会得出不行行的提案?”　　本文向你介绍8条建议，假如我是一个新开发商，我会遵照这些规章行事。　　1、真诚地寻求合作，打消双方的猜疑心理。　　我们都处于不完善的市场经济环境，谁都有这样那样的戒备心理。每个诚信专业的营销公司，都能拿出100条怎样避开上当的方法。曾有一个房地产公司的策划人员，在自己江即才尽时，打了一通电话，从广告公司、营销公司招标出一串“方案”。当他看完这些方案时，知道自己又瞎忙一通。　　也有的开发商想通过同营销公司接触，让营销公司免费发表一下见解，以增加自己对项目的信念。这种道听途说的方式，经常得到“一个驴子有两个耳朵”的结论。对一个楼盘有价值的结论，是建立在扎扎实实的系统营销作业基础之上，没有需求调查、竞争调查、威逼分析等扎扎实实的工作，泛泛之谈不行能得出有价值的东西。假如是新入道房地产的公司，这样做的风险实在是太大了。　　2、确定一家优秀的营销公司　　这不是一件简洁的事情。你应当主动打电话约见几家有名的营销公司，分别面谈，查看一下他们的作品和业绩。据我了解，营销公司的风格各不相同，有的擅长造势，有的擅长借势和发觉市场机会，有的则热中于规划设计，也有的擅长制造销售气氛（台湾公司）。然后，亲自到他们运作的楼盘走访一下，肯定要看他们的业绩。再和那些常聘用营销公司的开发商谈一谈，他们可以谈出这些公司更细节的东西。在这个过程中，你会发觉那些乐观向上的、干劲十足的营销公司。　　不要看那些长达百页的营销策划书，那些所谓的“大师”会拿几厚本字大行稀的泛泛之谈唬人。要让他们只拿一页纸，只写要点。这样，那些纸糊的老虎就会现出原形。通常好的营销策略朴实浅显，有详尽的一手调查数据支撑结论。而那些“纸老虎”经常奇特而不着边际。我们曾见过一本策划书，由号称全国十大策划人的周大师执笔。主要内容竟是龙脉、文脉等内容。　　3、楼盘前期工作，肯定要同找专业的营销公司合作。　　很多人情愿在项目销售阶段，投入相当的营销费用，包括代理销售拥金，他们感觉依据销售额提成是最合理的付费方法。这种方法有一个优点，不需要开发商增加前期投入资金。缺点是，后期支付100万元的销售代理拥金，其作用无法和前期10万元的营销询问费用相提并论。由于前期筹备定的是战略，而后期销售是战术执行。好的战略能容忍庸俗的战术。　　4、真诚地、全面地向营销公司介绍你的状况。　　5