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PAGE 1 房地产公司物业管理规定 　　物业管理规定　　（一）、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理阅历对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训方案、管理方案、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。　　（二）、前期物业管理的工作设施方式　　自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立特地的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务方案，并按双方认可的方案书进行实施，定期派人员参与房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司。物业公司供应的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。　　（三）、物业公司供应前期物业管理的内容　　1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。　　2、依据广场的市场定位，提出标准层楼面布局、不同结构楼层的安排比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。　　3、对整幢从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。　　4、从实际动身，对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。　　5、对大堂、商场、餐厅、设备层、把握室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。　　6、对广场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。　　7、结合物业管理的实际阅历、对XX广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并协作房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求；有无质检合格证；配件是否齐全；安装是否平整；是否便于修理；各种仪器、仪表是否机敏、灵敏、平安、精确；运转是否正常；辅机和工具是否平安。　　8对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。　　9、从有用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。　　10、帮忙业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。例如验收工作内容主要有;　　(1)主体结构;地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水；　　(2)屋面和楼地面;各类屋面必需符合国家建筑设计表准的规定，排水畅通，无积水不渗漏，留意检查裂缝、脱皮、起起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏；　　(3)装修;对门窗、玻璃、开门进行检查；　　(4)电气:线路要求平整、顺直、坚固，过强和联接符合要求，支架和悬挂坚固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪声振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全；　　(5)水、卫、消防、采暖管道应安装坚固，把握部件启闭机敏，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出入接受陶管、塑料管；地漏、排水管接口不渗漏，管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证；　　（6）附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必需符合要求。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。　　11、自工程竣工前三个月起，物业公司即派出特地的管理班子着手为大楼的正式开业做预备工作，其中包括以下内容：　　（1）提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算；　　（2）设计管理公司的组织机构、制定人员编制、管理人员和部门设置；　　（3）提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖惩条例、平安管理制度、员工培训方案；　　（4）提交各岗位的制作范围和责任制度，及工作流程；例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安消防、楼层管理、大堂服.务、卫生、绿化、工程维护等等；　　（5）建立值班制度和检查制度，设计紧急状况和突发大事处理规程；　　（6）设计开办费用方案，帮忙房产公司落实选购任务，确保开业所需各类物资到位；　　（7）帮忙房产公司组织开业庆典。　　12、帮忙房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业主委员会章程》等文书条例，为住户办理入住手续。　　13、代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。　　（四）、房产公司应尽的义务　　1、房产公司应尽最大努力来协作前期物业管理工作的进行，准时为物业公司供应有关材料并清洗地表述其要求，尽最可能为物业公司工作供应便利。　　2、房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题，理应准时通知物业公司。　　（五）、付款方式　　本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。