房地产发展投资决策机会选择(提纲).docxVIP

PAGE 1 房地产进展投资决策机会选择(提纲) 南京高校商学院 葛扬一、房地产投资决策的意义房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出推断和打算，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。1、是房地产开发公司能否生存的关键2、是房地产开发公司不断进展的关键3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键二、房地产进展投资决策的影响因素1、国民经济进展2、宏观经济政策（短期、长期）3、地方相关政策法规4、城市收入水平和增长速度5、住宅的自然需求6、城市化进展状况三、房地产投资决策的内容房地产投资决策可从宏观投资决策和微观投资决策两方面来考虑。1、确定房地产投资的目标2、拟订房地产投资方案3、测量风险4、制定房地产投资的可行方案5、分析与评价6、选择方案四、房地产投资决策的原则1、经济效益原则获得利润、不断进展，是每个企业必需面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。2、科学化、民主化原则房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程格外简单，因此，要求房地产投资决策必需遵循科学化、民主化原则。3、系统性原则影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深化调查和搜寻各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和争辩。4、时间性原则投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。5、风险把握的原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加留意对可能产生的风险进行必要的猜测，并努力地将其把握在肯定的范围之内。6、责任制原则所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不行推委的责任。7、选择性原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时必需有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。五、房地产投资决策方法1、确定型决策方法应用确定型决策需具备的条件：第一，可供决策的可行方案有若干个；第二，将来的经济大事的自然状态是完全确定的；第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。2、风险型决策进行风险型决策应具备以下几个条件：第一，要确定决策者期望达到的明确目标（获利大或亏损小）；第二，要有两个或两个以上可供选择的方案；第三，每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态；第四，不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算；第五，决策者依据科学的理论和阅历，可预先估量或计算出自然状态消灭的概率。3、不确定型决策方法六、房地产投资决策的程序房地产投资项目的决策程序，是指房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后挨次。1、发觉问题决策是针对所需要的问题而进行的，所以发觉问题并分析其产生的缘由、进而找出解决问题的症结是房地产投资决策的起点。2、确定目标在发觉了经营问题之后，就要进行调查争辩，具体分析，一一弄清问题的性质、特点和范围，尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来，找到产生差距的真正缘由，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目标。（1）针对性（Pertinency）（2）明确性（Definitude）（3）层次性（Hierarchy）3、拟制方案拟制供决策者选用的各种可能行动方案是房地产投资决策的重要环节。在确定房地产投资决策目标之后，就应充分发动公司有关人员收集、把握丰富的信息，集思广益，科学论证，细心设计，拟制各种备选方案，供进一步选择。拟制方案时，需留意以下两点：（1）整体的详尽性（2）相互排斥性4、分析评价方案的分析评价（Andysis Weighting）就是对每一个备选方案，在进行选择之前对其有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的房地产投资目标进行比较，做出评价。（1）限制因素分析（2）潜在问题分析（3）综合评价5、选择方案选择方案（Selection Scheme）是整个经营决策的中心环节，也是经营决策者的重要职责。它集中体现了房地产经营决策者的经营艺术和素养。6、实施追踪经营决策的实施是一个动态的，依靠于时空变量和环境变量的简单过程。因此，在实施过程中必定会遇到新问题，会消灭变化的状况和决策目标偏离现象。这就要求决策者必需重视信息反馈，准时总结阅历教训，依据客观状况对方案进行必要的调整和修改，