房地产成本控制管理.docxVIP

PAGE 1 房地产成本把握管理 　　浅谈房地产成本把握管理　　房地产实施阶段的项目管理包括成本把握、进度把握、质量把握、合同管理、信息管理、组织协调。而成本把握管理是房地产项目管理中重要的组成部分。　　什么是房地产的成本?房地产开发企业在城市规划区内土地上通过基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等生产经营活动，以达到盈利的目的，就必需耗费肯定的资源（人力、物力和财力），其所耗费资源的货币表现称之为成本。也就是说要想盈利，就必需要进行生产经营活动，而进行生产经营活动就必定带来成本的消耗。　　什么是房地产成本管理？充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来猎取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱,花得多会铺张，花得少不肯定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。　　从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施　　工、竣工验收阶段始终到交房，每一个阶段的实施都会产生肯定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。　　房地产开发整个项目的成本构成：时间上是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，空间上是各个阶段每个部门生产经营过程中各个环节所产生成本的总和。成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位，即成本管理的三全性，所以从理论上讲成本管理是一种全面的管理方法。　　建立成本管理体系，就是依据项目投资的构成进行分解，或直接　　依据公司的“组织架构”的工作运行职责进行分解，分解到执行主体，落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的削减“目标与执行脱钩”现象的消灭，真正做到“权责明晰，有据可依”。　　目标责任成本管理体系中主要的要素是目标成本和对应的责任人，明确工作目标成本，目标成本是公司基于市场状况、经营方案及产品的市场定位，依据预期市场售价和目标利润进行预先确定的，分解到各阶段和各部门的目标成本。明确责任人，责任人就是各阶段工作运行中动用资源的各个部门或员工，成本管理体系建立的目的：令全员实施自觉的成本管理行为，其要素：（1）目标成本和责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人。　　目标责任成本管理体系是在“组织架构”建立时就形成的基本框架，这样各部门的工作流程可以依据各自的目标成本自我约束地运行。成本把握过程中要有特地的部门跟踪检查其他各部门目标成本的执行状况，准时反馈动态成本，通过实时反馈的动态成本和目标成本的对比，找出偏差，拿数据说话，用运行的结果和业绩评估进行优奖劣罚，最终我们还可以帮忙有关部门准时发觉问题，并解决问题，实现对项目总成本的把握。　　目标责任成本管理可以充分调动项目各职能部门及全体职工降低工程成本的乐观性。是实现全员参与、全过程、全面管理把握成本的一种管理方式。　　房地产项目的工程造价把握贯穿于项目运作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总成本；所对应的全过程成本把握是指包括项目投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算价、竣工决算价的把握管理。　　项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不行预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。　　下面简述一下各阶段的成本把握的要点：　　一、项目总投资估算阶段　　项目总投资估算是项目开发前期的重要经济比较性成果把握文件，是全部的经营活动的经济数据的估算，是项目的总投资把握性文件。　　实事求是地搜集相关数据，杜绝为了论证可行性而脱离实际，盲目设定相关成本经济技术指标；成本指标的设定必需以事实和数据为依据，科学的反映相应指标。　　项目总投资估算的内容是指基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用的制订和投资估算相关数据的汇总计算等。　　项目进行了初步构思，初步确定了产品的类型、结构型式、建设标准及相关收费标准等。　　工作程序是投资估算制订的基础为项目定位方案以及相应的指标；从项目意向开头，跟踪、协作集团相关部门进行调查相关资料，预备、收集项目总投资估算的相应数据指标；依据项目的实际状况进行汇总编制。　　二、项目总投资估算深化　　项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位时的重要经济比较性成果把握文件，是项目开发期经济数据的估算，是项目的总投资预算把握性文件。全面客观、满足开发大纲确定的利润要求。