营销策划住宅区黑马地产江西龙南中央城项目营销执行方案.pptxVIP

;缔造城市传奇 龙南·城市中央·中央城项目·营销执行总纲;;;PART Ⅰ 市场研究篇;;;紧缩货币政策转向积极;;2010年整个市场新增供应量有限，导致10年仅成交77.7万平米。 2011年，受政府宏观调控政策影响，市场进入调整期，成交放缓，全年成交仅67.28万平米。 2012年上半年，宏观调控持续严厉，开发商以价换量，成交量开始上升为416068㎡;市场在前3个月基本处于冰封状态，政府一系列宏观调控以及银行的收缩信贷，对房地产市场产生了严重的影响，4-6月的高销售套数是由于开发商不断的调整价格策略，试探市场价格底线造成。随着国家政策的深入，以及目前信贷的不断压缩，市民观望浓重，进入下半年，越来越多在2010年以及2011年低价拿地项目即将同一时段进入销售期，大量品牌开发商选择快速流转，尽量降低库存的营销策略，赣州市住宅价格面临巨大的下行压力。;龙南市场成交量受到影响，销售率走低，且持续低于50%，较低的成交量说明龙南的住宅市场价格已经达到了一个瓶颈。 由于价格没有实质性的降低，2012年的月均成交量比2011年有所降低。;;;;;;项目暂时无推售计划且剩余房源不多，对本案销售影响较小;推售110套，此次推出为中心景观楼王位置，加上其成熟小区品质，构成极具竞争力的威胁。;;;;;楼盘容积率高，小区规模小，舒适度较低，对本案威胁力一般;;;;;预计推出约140套左右，不具备小区环境及品质，构成威胁较小;;产品主要以128 ㎡三房为主;产品主要以低均价为主出货，体量较小;以120 ㎡左右三房为主，地段较偏，低均价策略出货;龙南返迁房和经济适用房情况;龙南近三年住宅成交及库存;龙南存量房及即将推出房源户型比;龙南存量房及即将推出房源户型比;龙南存量房及即将推出房源户型比;小 结 分 析;PART Ⅱ 项目分析篇;地块解析;北;城市发展核心区域，高容积率中小规模项目;SWOT分析;稀缺性;房子是人一生的伴侣，只有高品质的居住体验，才能给客户带来满意的居住感受，如此精品的住宅值得一生的享受。;营销目标及核心问题;核心问题;PART Ⅲ 客户定位篇;首先我们来看看我们自己的产品;住宅客户层次;住宅客户层次;中高端的改善型客户群体是什么样的一群人？;这类客户群体， 他们热爱“城市” ，热爱“品质化” ，热爱 “精致”的生活 ， 显示了重要的需求特征 ;我们把这些城市精英， 描述为 〉〉〉;客户来源;商业客户定位;目标客户比例;PART Ⅳ 形象定位篇;;整体形象定位;;;住宅形象定位诉求：;以品质改变城市人居 ;品质典范，精工打造 ;人世间沉浮， 成败得失，历经磨砺， 在追求人生梦想的道路上，勇往直前； 他们审时度势， 他们步步为营， 他们果敢、决然， 他们奋力拼搏…… 只为给家人和自己创造优越的物质条件…… 给爱人有一个有品质的精致生活， 为了这个梦想;形象延展2：;城市中心心，流光溢彩。 那是城市精英的领地。 夜幕下，公园旁，华灯璀璨，霓虹万象，都市轮廓卿然入目； 晨风下，公园里，柳叶飘舞，群鸟畅鸣，天然氧吧唾手可得； 烟雨中，私宅下，薄雾飘渺，云淡风轻，森林山语不绝于耳。 …… 最后的公园私邸，最后的有氧建筑， 最后的城市美宅，最后的绝版珍藏。。。 于自然的对话，那是对生命的最高馈赠，和对这座城市的至高礼赞，;形象延展4：;PART Ⅴ 营销执行篇;;;;;;1;;;城市综合体的基因解码：;;4;;;;住宅价值主题;市场感受;;;大规模的广告面世，迅速吸引全城人民对项目的关注度，将首席城市综合体的概念传播到家喻户晓，制造众口议论纷纷的话题，将舆论的焦点引导到城市综合体将对龙南造成什么样的影响和改变上！;;目的：建立项目地标、强化市民认知;营销手段2;;;;;;;;;; 第三阶段主推广语：;;;;营销手段13;;营销手段14;;;5;售楼部建风格议： 售楼部风格采取现代典雅风格，以高档装饰体现项目品质。; 功能间的完备性，包括儿童娱乐区、洽谈区、吧台、影音娱乐区等，使客户感觉，售楼部不仅仅是洽谈的空间，更是一个值得放松的享受空间；;售楼部模型建议： 模型作为售楼部现场展示的重要部分，是展示项目价值的重要载体，可以更全面的使客户了解产品，亦可以提升项目形象，与众不同。;;案例：深圳华润万象城围墙; 样板房的展示要点：风格鲜明，档次高端，细节精致； 欧式风格的样板房展示符合项目调性并能满足客户追求高尚生活心理；; 样板房的展示要点：风格鲜明，档次高端，细节精致； 现代风格的样板房展示符合项目调性并能满足客户追求高尚生活心理；; 看楼通道的设计路线要估算客户的行走时间而定，不宜过长； 看楼通道上项目logo元素的体现，建筑小品上logo元素的体现；;智能化建议： 作为豪宅，高科技智能