天津城上城营销策划总体报告.pptxVIP

PART-1 　策划总体思路 PART-2 　营销核心思想 PART-3 　企划推广策略 PART-4 　销售案场策略 PART-5 销售模式策略 PART-6 　整盘营销策略 PART-7 　 阶段营销详述;PART-1 　策划总体思路;9号地整盘10200元/平米（精装） 相对高度，绝对高度，都是天津第一梯队豪宅价格 完成9号地80%的销售目标 实现16—18亿销售额 必是天津楼盘销额NO1 销售速度必须超过250套/月，速度绝对第一 将“不可能”尽力变成“无限接近可能”;分解目标——价格分析 本案价格为区域领导标杆价格，实现此价格需要具备: 占有资源唯一性 多种高附加值 需要市场高度认可（工程形象与品质表现到位） 符合“动销滞后”的基本规律;分解目标——速度分析 本案销售的去化速度与北京和上海有所不同 是天津市豪宅市场基本销售速度的3-5倍 考虑总价区间的有利化，仍然是基本销售速度的2-3倍 豪宅动销需要较长时间铺垫蓄水，属持续型销售;新战略下的市场进入;我们发现本项目的综合资源系统非常庞大 但是多元化的资源在整合运作中次序杂乱 在既有资源的利用上 没有经过有效集成而形成系统化综合优势 甚至有部分资源因为挖掘利用不足 造成了非常可惜的流失和浪费 我们建议中新集团 中新城上城项目综合资源的梳理和整合势在必行;整合营销硬资源引导市场;整合营销软资源引导市场;中新城上城品牌整合;组合营销战略出击市场;组合营销战略出击市场;高档品质;主力客户定位;主力客户描述;;产品分类主力客户;发动一场豪宅营销革命;PART-2 　营销核心思想;突破豪宅传统营销模式;作为中新集团的战略伙伴， 面对艰巨的销售目标， 我们将竭尽全力尝试各种营销手法， 最大可能的实现我们的销售目标。;;乔装打扮——企划策略 轰炸推广——推广策略 强攻巧夺——现场策略 潘氏售法——销售策略;PART-3 　企划推广策略;天津城中心　百万平米奢华城;不是山　却在城市最高端;把［中新城上城］打造成［纽约上城］;［中新城上城］PK［纽约上城］;中新城上城;中央 公园;上城豪苑; 纽约中心豪宅 6重精装，6重保障 宣传推广实用化 宣传推广坚持“一个声音、一个画面” 一个整体形象强攻夺取大众耳???形成本案的绝对权威话语权。 一次性将产品卖点全部直接、全面、深入的推到消费者面前。 使本案成为天津市场中高端形象的绝对代言。;;大推广策略;;补充通路渠道;1）在市内高档消费场所设立外展点，提高项目的知名度，拓宽客户渠道； 2）定期组织天津市各商会组织，如浙江商会、温州商会等召开产品推介会 3）利用北京停办蓝印户口的大事件契机，拓展外地来津户口代办的战术动作，主打河北、山西、浙江市场。租用大巴包装成购房车到外省组织推介会和参加展会，同时组织客户到津看房。;选取全城布展，目的在于面向全市有购买力（万元房价）的客户进行广蓄水 外展点，每处2-3人两班倒 根据每处展点人群特质的不同进行不同卖点的诉求和引导 选择一：百盛东门　5平方米展示，截流“同方瞰和平”、“阁莱美”的客户，天津金街，客流量巨大，商家云集，投资客众多； 选择二：金钟河乐购 ，河北区目前放量少，购买力充足，辐射区域商业中心，吸引区域高端人群，利于前期蓄水； 选择三：大沽南路家世界＼广东路世纪联华;蓄水渠道—场外直投（车线）7月份;蓄水渠道—场外直投（“娱乐”线）8月份;时间：强销期内 思路：针对河北省及其他各市进行“购房班车市外巡展”的活动 目的：进一步进行市外销售，将本案列入全国高端项目之列，吸引外地买家和投资者。 选择城市：将以河北省一线为主要巡展城市——邢台、廊坊、唐山、秦皇岛……，后期或重要节点，推动上海＼北京＼温州等地;方式：渠道营销 思路：与各地商会、大企业大品牌客户联络，通过活动推介进行销售。 目的：通过大客户渠道营销，完成本案产品形象在消费者中的提升；同时也能依靠独特的渠道产生投资客的可能。;充分利用中新会和易居会的客户资源，召开项目推介会并派发项目资料，同时经常组织客户看房。;PART-4 　销售案场策略; 变“售楼处”为“产品体验中心”;——泛售楼处的应用（上城公馆的道具化）;;;样板房情况;销售现场故事化 当受众踏入销售现场，我们在规范化售楼流程之外，以丰富形象的现场表现开始灌输消费者本案的故事化概念---老城厢未来、豪宅概念、本案由来等等巧妙赢得消费者购买行为;PART-5 　销售模式策略; 营销策略 销售模式 合项会;逐步递增 交替掩护; 9#地产品介绍; 9#地模拟出货顺序;2007年推盘次序策略;平开高走 相互掩护; 9#地模拟表价表; 9#地模拟底价表;;定价说明： 9#地毛坯均价9200，精装均价10206 前排景观的楼座比后