DC-2144同策XXXX年绍兴永成·天御花园营销策略汇报.pptx

前言 2022年杭州市场销售额突破60亿元。 所服务项目金地自在城，保利东湾排名杭州市场销售面积销售套数前两名！ 200;我们服务保利、金地、万科、中航地产、升华、银亿、广厦、莱蒙等国内一流地产开发集团。 所服务项目均创造区域内销售服务标杆。 2022年力争实现销售120亿元。 杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，客户重复购买意愿达30%。;3;4;;针对贵司天御花园项目，我司专案小组多次对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略探讨。;提报三个板块 第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位； 第二部分：产品建议、推案策略、推广策略； 第三部分：天御花园项目专属团队与服务内容。;第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位； ;地理位置：项目位于镜湖新区，周边有丰富的水域景观资源； 未来发展：承接“城市向北”的大绍兴规划发展前景，项目未来价值更具期待； 生活配套：周边基本是新建楼盘，整体商业配套、生活配套等公建配套较为缺乏；;;地理位置优越 本项目位处新城中心，距离行政中心、湿地公园、学校、规划中的商务商业中心都较近，是未来发展的重点地带。 自然景观优势相对突出 地块北面临水，西面为绿化带及湖泊，水域景观资源丰富，是本案的有力支撑点。; 核心目标一：项目价值，打造绍兴豪宅标杆 核心目标二：利润价值，追求利润最大化 核心目标三：品牌价值，建立项目品牌及企业品牌;市场研究——城市环境分析;宏观政策：落实国家新政，回避限购政策，细则内容偏向形式化，对房地产影响微弱；;按照目前绍兴市房地产市场发展概况，市场格局主要可划分为以下几个板块：市中心、镜湖、袍江三个大板块； 镜湖新区位于绍兴北面，位处绍兴市区、柯桥、袍江等城市组团的中心，是绍兴大城市的“绿心”；;是绍兴新的行政中心、商务区、绍兴**居住区（CLD）; 是连接市中心、柯桥、袍江三大城市组团发展重要纽带；;宏观调控政策力度较大，但绍兴市地方细则执行力度较弱，对于房地产影响相对较小； 经济形势较好，增速较快、持续向好； 产业结构调整，第三产业发展强劲，房地产业成为目前拉动绍兴经济增长的新引擎； 居民收入持续攀升，生活富足，购房基础逐步提高 资源、城市地位非常突出，发展潜力看好，新城的定位具有对区域发展起带动和标杆作用。;市场研究——房产市场研究;——镜湖新区 09-10年11月镜湖商住用地成交未开发的总可建筑面积： 70万方 ——绍兴市区 09-10年11月绍兴市商住用地成交未开发的总可建筑面积：165万方;绍兴市房地产经过多年的发展，根据物业特点和区域特征，可划分为市中心、镜湖、袍江三大板块;绍兴天下;初步观点： 经过近几年的发展，镜湖新区已经成为绍兴最顶级的城市豪宅区域，豪宅云集，绿城、滨江、坤和、金昌等知名开发商纷纷进驻，是对区域价值的认同，对其发展潜力的认同，这里也产生了整个城市知名的项目，如绍兴天下、山水名家、百合家园、金色家园等； 绍兴房产标杆区域，知名开发商云集;考虑到项目位置、产品特征等因素，选取以下项目作为竞争个案进行分析： 1、赞成·美林 2、滨江·金色家园 3、绿城金昌·百合花园 4、绍兴天下;个案表现来看： 镜湖新区目前公寓供应的户型以140平米以上的大户型为主，同时，大部分的项目也有90平米以下的小户型房源推出； 项目在产品打造方面更注重细节：外立面用材，石材干挂的项目增多，户型设计方面，更注重附加值空间与内部的舒适性； 10年，部分在售项目（赞成·美林、滨江·金色家园等）价格相比上半年有明显增长，下半年由于政策调控的影响，价格走势以平稳为主； 镜湖新区10年推出的项目去化较好，基本在80%-90%左右，可看出新区市场十分火爆，市场容量较大；;;本体解读;市场竞争初步观点 未来具有强烈的同质化竞争局面将在项目上市后出现（主要集中在对高级别客户群的争夺上），建议加快规划建设进度，先入为主，形成板块代表与龙头地位。 光有龙头没有意义，在产品上有完全不一样的体验，这个独特性形象扩展到整个绍兴 区域聚集了一些同质化的产品，客户渴望不一样的居住体验与居住空间，在也不是放眼过去都是“绿城们”、“滨江们”，他们需要独特的产品文化与项目文化（所以项目整体的形象定位必须清晰，与周边项目表现出独特的个性） 所以客户的承受力（主要是心理面的），是考量项目未来是否具有巨大竞争力的关键。 项目最核心的优势在于“居住体验与居住文化”;板块;鉴于精装修房源存在一定的市场风险，为万全起见，建议本案部分做精装修，部分做毛坯。 本案产品剖析： 230户型产品，集中在沿湖一侧，有着优越的一线湖景资源 150、180户型产品，分布在内线，湖景资源不明显。 280户型产品，位于项目的北端，属本案的“楼王”