预购商品房预告登记后也可以增加共同购买人.docxVIP

PAGE \* MERGEFO 1 - 预购商品房预告登记后也可以增加共同购买人 20XX年8月，甲以按揭方式购买商品住房1套，按购房总价的30%支付首笔房款后，与房地产开发公司签订了商品房买卖合同。 20XX年9月，办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。房屋将于20XX年8月交付使用。 20XX年12月，甲与乙登记结婚。甲欲增加乙为房屋的共同购买人，可否？ 有观点认为，《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。质言之，申请预告登记时，将来基于合同或协议实现的不动产物权是权利人单独所有，还是与他人共有，经过预告登记后固定下来不得变动。故预购商品房预告登记后，将来基于商品房买卖合同实现的房屋所有权的归属已经固定，不能再变动。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第68条第2款规定，预告登记后，满足房屋登记要求的，当事人申请房屋登记时，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。该规定强调的是预购商品房预告登记后，实现所有权时应当以预告登记时的情形为准。因此，预购商品房预告登记后，商品房买卖合同成为将来办理房屋所有权转移登记时的权源依据，不能以增加共同购买人为由变动已经固定了的合同关系。所以，综合法律和规章的相关规定，在本案中，甲不可以增加乙为房屋的共同购买人。 笔者研习相关法律、规章后认为，本案中商品房预告登记后，经合同当事人之一的房地产开发公司和预告登记的抵押权人同意后，甲可以增加乙为共同购买人。 一、甲欲增加乙为房屋的共同购买人，需先行经合同当事人之一的房地产开发公司同意 如前所述，按《物权法》第20条第1款规定，预告登记是使权利人取得期望中的商品房的所有权的一种保护措施。因此，预购商品房预告登记后，记载在登记簿上的不是权利人基于商品房买卖合同取得的房屋所有权，而是权利人基于商品房买卖合同建立的债权。本案中，甲与房地产开发公司签订的商品房买卖合同已经发生法律效力，甲基于该合同享有债权，同时负有债务。若增加乙为共同购买人，则乙作为商品房合同新的当事人，参与合同关系，系在原合同内容不变的前提下，发生合同当事人的变动。即产生了合同转让，具体体现是甲将自己享有的部分债权和须履行的部分债务转让给了乙。《合同法》第79条和第80条规定，债权人可以将合同的部分权利转让给第三人，但应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。该法第84条规定，经债权人同意，债务人可以将部分合同义务转让给第三人。因此，本案中，甲将自己享有的部分债权和须履行的部分义务转让给乙，前者应当告知房地产开发公司，后者应当经房地产开发公司同意，否则，该转让无法全部完成，乙就不能被增加为房屋的共同购买人。故甲欲增加乙为房屋的共同购买人，须先行经合同当事人之一的房地产开发公司同意。 二、甲欲增加乙为房屋的共同购买人，还需经预告登记的抵押权人同意 《物权法》第20条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。申言之，预购商品房抵押权预告登记后，该房屋已经成为抵押物，未经预告登记的抵押权人同意，无论是房地产开发公司，还是商品房的购买人，均不得再处分该商品房，即使处分了，购买人最终也不能依法取得该房屋的所有权。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第68条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预购商品房抵押权预告登记后，未经预告登记的抵押权人同意而再买卖或抵押该房屋的，申请预购商品房预告登记，或申请所有权转移登记，申请或预购商品房抵押权预告登记，或申请抵押权登记时，登记机构不予办理。该办法第68条第2款规定，预告登记后，满足房屋登记要求的，当事人申请房屋登记时，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。经过预购商品房预告登记，或预购商品房抵押权预告登记的房屋，申请所有权转移登记或抵押权登记时，预告登记的事项即转移登记或抵押权登记的事项。本案中，甲办理了预购商品房抵押权预告登记，系以甲独自购买的商品房作抵押，若增加乙为该商品房的共同购买人，参与合同关系，则所有权转移登记后，房屋为甲、乙共有。申请抵押权登记时，须由甲、乙共同申请，抵押权登记后，甲、乙共同为抵押人，直接影响抵押关系和抵押权登记。故未经预告登记的抵押权人同意，甲、乙共同申请所有权转移登记时，即使增加乙为共同购买人，登记机构也将不予办理，即乙最终不能被核准房屋所有权登记并取得房屋的所有权。所以，甲欲增加乙为房屋的共同购买人，还须经预告登记的抵押权人同意。 三、增加乙为商品房共同购买人后预告登记的办理 如前所述，在经房地产开发公司和预告登记的抵押权人同意后，乙才可以被增加为预购商品房的共同购买人。增加乙为商品