试论商品房预售合同中买受人利益的保护.doc

摘 要 随着经济的发展，在居民住房刚性需求增加、原有住房制度改革、国有土地使用权交易等 一系列相关政策的推动之下，我国房地产市场获得了空前的发展。由于商品房预售制不完 善，因此开发商掌握了大量一手信息，而消费者却很难掌握相应的信息，因此存在信息不 对称的问题。这种情况下，开发商凭借自身在信息方面所掌握的优势，谋取不正当利益。 本文中重点分析了房地产市场蓬勃发展的大环境下，买受人利益保护的可行方法。重点分 析了现行保护机制的不足，并从预售制度角度给出了自己的意见和建议，希望可以为买受 人合法权益的保护提供一些理论层面的支持，也希望本文可以为我国房地产市场的规范、 健康发展提供一些有益的探索。 关键词：商品房预售;买受人利益;保护 1 目 录 HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK \l "br0"13 2 引 言 我国国民经济的持续发展，财产权呈现出多元化的发展趋势。这使得我国现行法律体系 中，针对财权、债权划分的标准已经越来越难以满足当前社会发展的客观需求。面对复杂多 变的社会活动，登记与效力原则的实施给如何保护未登记购房人的合法权益带来了诸多问题。 例如，不动产完全物权的获取和不动产登记的效力之间所存在的时间间隔问题。如果开发商 在这一时间间隔中再次出售该房地产，或因该房地产对外欠债，房地产因被依法查封而处于 限制交易状态，那么显然会对消费者合法权益带来严重的侵害。这种情况下，如果仍然采用 传统机械、简单的不动产登记原则，那么即使受让人为取得该不动产所有权所做出的任何努 力，都只能取得因债权的交付而产生的债权人地位。但是，不同债权在法律上的地位是不相 等的，完全物权的归属问题目前尚未得到明确的法律支持。针对当前不动产价格飞速上涨的 客观环境，很多消费者终其一生都在为努力攒钱，可以说购房而奋斗了一辈子，但当他们还 没有获得所购房产的全部产权时，即存在侵权风险，如果仅仅因为法律制度的缺失，他们无 法保护自身的权益，这不仅违背了新时期社会发展的基本法，也不符合全面依法治国的方略。 一、商品房预售概述 （一）商品房产权的定义 本文中所重点讨论的财产权是一种附着于财产之上的权利。产权包括但不限于所有权。 业主对于已经取得产权的房产，拥有使用权、占有权、处分权，并且在经过其他法律活动之 后，还可能涉及到抵押权、继承权、居民权、子女受教育权等广泛的权利。在法律领域，我 认为是将其分为广义和狭义的概念。广义上的财产权是财产权而非人身权的一种财产权；从 公众普遍的认识来看，它基本上可以等同于财产权权利。因此，的范围比较广泛，包括众所 周知的财产权、债权以及衍生继承权。因此，广义上的住房产权权利是指与住房相关的财产 权利或从住房中获得的利益，包括继承权、城镇居民权利和子女受教育权从住房。然而，本 文的讨论对象主要集中在狭义的房屋产权概念上。狭义上的住房产权是指住房所有权，即住 房占有权、使用权、收益权和处分权。 （二）商品房预售制度 商品房预售即开发商先将在建未竣工的房屋出售给买受人，然后再将商品房预售给购房 人买受人支付相应的款项，然后开发商按照约定时间点交付房屋。部分文献中也将其称之为 3 期房交易模式，是和已经竣工后直接销售现房的方式相区别的一种房地产销售模式 1。这种 交易的表达方式因国家而异。有的将其称为待建房地产销售，如