建业商业操作思路.pptx

建业置地广场商业操作思路;项目SWOT分析及项目定位;项目分析 ;区域交通分析：项目近邻的中州大道作为大郑州 市中轴线在项目东侧南北贯通， 郑汴路为城市主干道横贯新老市 区，项目周边目前共 有12路、 23路、等十六路公交车经停本项 目 ，交通异常便利。;项目SWOT分析 ;S5：项目规划设计理念超前，为各业态经营量身定做； S6：建业集团在河南多年的品牌效应引导投资者投资方式； S7：后期统一经营管理，取消投资者后顾之忧，降低投资风险。 S8：开发商自持70%商业面积，充分展现开发商将与投资客户一起共同创造商业价值。 ;劣势分析： W1：由于项目硬件，不能引进大型超市，不能很好的吸 引客流； W2：项目所在区域为建材物流市场，周边缺乏零售商业氛围； W3：居然之家虽然作为本项目一个大型主力店，但其主题定位为大型家居主题购物中心，对于本项目人流带动不大，同时，由于区域本身就是建材家居物流市场，如果在后期对于居然之家进行传播，容易误导大量客户误认为本项目商业主要为建材家居商业，对于商铺的销售和后期经营都会带来极大影响。 W4：目前项目暂时无法与市内成熟商圈竞争，消费者购 物习惯需要慢慢培养。 ;机会分析： O1：郑东新区快速发展将给本项目带来良好的入市机会； O2：燕庄改造，将打造“郑州曼哈顿广场”，将浓厚周边区 域的商业氛围； O3：豪华影院的引进将提升项目品质，对于投资客户和经营商户以及后期的消费者而言，无疑具有重大吸引力；;威胁分析： T1：国家宏观政策对商业地产开发的影响； T2：一层、二层商铺销售产权，在后期统一经营管理时缺 乏严格的约束力； T3：目前项目周边多为建材市场，消费者消费习惯难以短 期内改变； ;项目市场定位 ;商业经营主题概念设计 ;LIFE FATION MALL 是一种全新的商业概念，其商品以精致、名品为主要诉求点，为项目SOHO 、写字楼、公寓、周边高级住宅的高消费人群提供餐饮、娱乐、购物、享受的时尚消费平台，与shopping mall 相比，其定位以精致、品位、享受、时尚、特色型为经营路线，体现一种独具 “ 小资情调 ” 特色的风尚生活品位，而不是传统购物中心所提倡的一站式购物。 LIFE FATION MALL 具有以下两个特征：一是高，购物环境要求高，品味高；二是精，商品精，服务精，行业精。例如国内外知名品牌专卖店、个人护理用品专卖、高级音响店、高尔夫用品专卖、户外用品专卖、外贸休闲、 星级影院等特色店，另外在生活馆里，精品百货、国际品牌专卖店、时尚衣饰、珠宝、钟表、中西美食、咖啡吧、书吧等一应俱全。;产品定位 ;商业形象设计： ;项目案名 ;建业·生活尚城;楼层;风尚名品街;风尚潮流街;风尚影城;;女子美容、SPA;形象设计与业态规划的延展 ;项目客层定位 ;项目SWOT分析及项目定位;地产;地产;中原地产运作理念;商业地产融资途径;当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便；当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件；对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的；而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合商业地产开发商的融资手段；在商业规划后评估销售对于后期经营影响较小的前提下，可考虑销售物业产权。;方案一： 销售物业产权（０６年5月底—０６年12月底）;方案二： 前期信托或建业私募基金（０６年４月—０６年8月底） 　　 后期房地产投资信托基金(REITs)（08.9开始） ;;物业租售模式;销售模式;销售模式阐述;整个项目的商业部分约九万平米，开发商长期持有的部分占了八万平米左右，用来销售的部分只是一万多平米，建业作为整个商业最大的投资者，面临的风险也最大，在后期的经营中，建业会组建专业商业管理团队，投入大量的经营管理成本，保证商城的持续稳定经营，同时为商铺创造更大的增值价值，保证建业和广大投资者获得更大的投资收益。;5月7日的老业主推介会上开始收取意向定金， 有意向购买商铺的老业