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（2）资金成本的衡量 绝对数和相对数 或 ：资金成本率(一般通称为资金成本)； ：使用或占用成本； ：筹资总额； ：筹资费用； ：筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。 第六十二页，共一百零九页。 （3）个别资金成本、综合资金成本和边际资金成本 ——不同资金筹集方式的资金成本 债务成本：银行贷款和债券的资金成本 特点：表现形式为利息，且事先确定；利息率一般固定不变，按期支付，税前扣除，本金到期偿还 权益成本：发行股票和企业留存收益的资金成本 特点：表现形式为利润，且事先并不确定，由企业经营状况决定，税后支付，无减税效应 第六十三页，共一百零九页。 （4）长期借款资金成本率 ：长期借款成本率； ：长期借款利率； ：筹集费用率； ：所得税率。 第六十四页，共一百零九页。 ：长期借款成本率； ：长期借款利率； ：借款费用率； ：所得税率。 【例1】某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8％，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25％，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。 【解】 10.8％×(1—25％)=8.1％ 提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。 如果利息的支付采取贴现的形式， 在借款中预先扣除， 则公式为： 第六十五页，共一百零九页。 （5）债券资金成本率 或 ：债券资金成本率； ：债券利率； ：债券筹资费用率； ：所得税率。 ：债券年利息； ：债券筹资额； 提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。 第六十六页，共一百零九页。 【例2】某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8％，发行费率为5％，发行价格550万元。公司所得税税率为25％，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。 【解】 （1）根据公式得： （2）以350万元价格发行时的资金成本率为： 第六十七页，共一百零九页。 由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本（每年支付利息、最后一次性还本）： ：实际筹集资金总量； ：债券内部收益率； ：各年债券利息； ：债券本金。 第六十八页，共一百零九页。 （6）普通股资金成本率 评价法公式： ：普通股资金成本率； ：普通股预期年股利支出 ； ：普通股筹资费用率； ：预期股利率年增长率。 ：普通股筹资额； 第六十九页，共一百零九页。 【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5％，第一年支付股利率为10％，预计每年股利增长率为9％，试计算其资金成本率。 【解】 根据公式得： 第七十页，共一百零九页。 资本资产定价模型法公式： ：无风险报酬率； ：平均风险股票必要报酬率； ：股票的风险校正系数。 第七十一页，共一百零九页。 【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10％，平均风险股票必须报酬率为15％，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。 【解】 根据公式得： ＝10％＋1.10×（15％－10％）＝15.5％ 第七十二页，共一百零九页。 （7）优先股资金成本率 ：优先股预期年股利支出； ：优先股资金成本率； ：优先股筹资费用率。 ：优先股票面价值； 第七十三页，共一百零九页。 【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4％，股息年利率为14％，试求其优先股资金成本。 【解】 根据公式得： 第七十四页，共一百零九页。 （8）留用利润筹资成本率 ：第一年股利； ：留用利润资金成本率； ：股利年均增长率。 ：留用利润总额； 第七十五页，共一百零九页。 ：加权平均资金成本率； ：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重） ； ：第j种来源资金的成本。 （9）综合资金成本的计算 说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。 第七十六页，共一百零九页。 【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率。 第七十七页，共一百零九页。 与信托公司合作的主要模式：股权转让、信托贷款、过桥融资、资产收购等 优点 缺点 全程业务融资服务 融资较为便利和快速，可作为银行贷款的过渡 综合财务成本低 灵活性：依据企业和项目需要设计个性化信托产品 为未来证券化奠定基础 融资规模小、期限短 融资门槛高 信托计划不能上市，流动性差 开发商的兑付危机会引发信托公司的信誉危机 对信托公司的要求高 第三十页，共一百零九页。 7. 房地产产业投资基金 通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由出资人自任或另行委托基金管理人管理和运用基金资产，委托基金托管人托管基金资