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心得体会 | 借鉴参考 PAGE PAGE 1 word文档 | 实用可编辑 房地产营销操盘心得：精品 如何操盘一个房地产工程”这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销筹划对我是非常生的,看见营销筹划公司对工程的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个工程是如何操盘起来的,全程营销筹划包括那几大局部,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么”为什么这样做”目前我所在城市三亚,很多工程都还没有进入营销筹划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,准确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下! ???? 建立工程全方位〔全程〕筹划是从工程用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大局部：①工程投资〔代理〕可行性研究②工程规划设计筹划③工程质量工期筹划④工程形象筹划⑤工程推广筹划⑥工程销售管理与执行⑦工程客服筹划。 ? 第一局部：工程投资〔代理〕可行性研究 ???? 工程投资〔代理〕可行性研究是房地产全方位筹划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对工程环境的综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购置行为进展调研分析，再结合工程进展SWOT分析，在以上根底上，对工程进展系统准确的市场定位和工程价值发现分析，然后根据根本资料，对某工程进展定价模拟和投入产出分析，并就躲避开发风险进展策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 工程投资〔代理〕可行性研究具体内容如下 一、工程用地周边环境分析 1．工程土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状。 2．工程用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·工程对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入工程地块的直入交通网现状。 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融效劳 ·邮政效劳 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活效劳 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对工程不利的干扰因素 ·历史人文区位影响。 二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况 2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．三亚房地产市场总体供求现状 4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异 5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．三亚商品住宅客户构成及购置实态分析 三、土地SWOT分析 1．工程地块的优势 2．工程地块的劣势 3．工程地块的时机点 4．工程地块的威胁及困难点 四、工程市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．工程定位： a市场定位〔区域定位、主力客户群定位〕 b功能定位 c建筑风格定位 五、工程类比可实现价值分析 a选择可类比工程 b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比工程价值实现的要素的比照值 d比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值 e根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价 ·类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的差异※工程周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异b工程可提升价值判断 ※建筑风格和立面的设计、材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销筹划 ※开展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素 2．工程可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·工程价值类比分析a价值提升和实现要素比照分析 b工程类比价值计算 六、工程定价模拟 1．均价确实定2．工程中具体单位的定价模拟 七、工程投入产出分析 1．工程经济技术指标模拟·工程总体经济技术指标 ·首期经济技术指标2．工程受期本钱模拟 ·本钱模拟表及其说明3．工程收益局部模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变本钱变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响 八、投资风险分析及其躲避方式提示1．工程风险性评价·价值提升及其实现的风险性a工程的规划和建筑设计是否以提升工程同周边工程的类比价值b工程形象包装和营销推广是否成功 2．资金运用的风