XX项目总体策划方案.pdfVIP

XXX项目总体策划方案 第一部分：项目市场调查报告 一、调查说明 （一）调查目的 确定 XXX 项目区域概况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的 问题，对项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议和构想。 （二）调查内容 1、某市经济发展状况 2、本项目周边区域状况调查 3、同类竞争性项目调查 4、区域消费者调查 （三）调查方法 搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法 （四）调查范围 以XXX 为中心，周边约 1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经 一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。 （五）样本量 1、商场/超市：8个 2、写字楼：6个 3、目标客户（问卷）：350份 （六）调查时间：2004年5月25 日~6月9 日 （七）研究方法：定性分析与定量分析相结合 二、本项目经济环境分析 1 （一）2003年某市整体经济发展状况 2003年，某市国民经济快速发展。经初步核算，全市GDP达到 1367.8亿 元，比上年增长 14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增 加值599.6亿元，增长18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。三次 产业的比例为7.7：43.8：48.5。人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算 为2855美元），可比增长13.2%。 同时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降 0.1%， 降幅明显缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%～3.6%； 衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱 乐教育文化用品及服务类分别下降 0.7%～4.3%。工业品出厂价格上升 3.2%； 原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。 经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外 向经济依然薄弱；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系 尚需完善；保障水平有待提高等。 （二）某市商业发展状况 2003年，某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。 其中：批发零售贸易业零售额433.2 亿元，增长 15.7%；餐饮业零售额74.4亿 元，增长15.4%。按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%； 集体经济零售额 78 亿元，增长 5.3%；个体私营经济零售额302.6 亿元，增长 19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。连锁企业商品销售总额占全市 社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。 限额以上批零贸易业（指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额 500万元以上的企业）商品销售额586亿元，增长37.2%，连锁商店商品销售总 额131亿元，增长37.7%。 （三）某市居民生活状况与分析 至2003年底，某市常住总人口582.6万人，比上年增长1.3%。全市人口出 生率9.43‰，死亡率7.35‰，自然增长率2.08‰，机械增长率 14.2%，其中市 区净迁入人口8.5万人，增长1.4倍。全市男女性比例为102：100。 2 2003年在岗职工工资总额 126.4亿元，比上年增长 12.8%；在岗职工平均 工资 16232元，增长 12.8%。其中：中央属单位在岗职工平均工资22394元， 增长 17.2%；省属单位在岗职工平均工资20498 元，增长 14.1%；市级单位在 岗职工平均工资14860元，增长11.0%；县及县以下单位在岗职工平均工资12488 元，增长13.1%。2003年，城市市区居民人均可支配收入为11013元，增长9.1%； 人均消费性支出8395元，增长7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增长7.9%； 人均生活费支出2316.2元，增长8.5%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生 活质量提高。城市恩格尔系数 31.1%，农村恩格尔系数 38.9%，分别比上年减 少1.8和0.9个百分点。 （四）结论 某市近年来，经济持续快速发展，商品市场繁荣兴旺，人民的生活水平不 断提高，居民购买力不断增强。这为