东莞厚街鼎盛时代广场营销策略及安排鼎盛.pptVIP

现实状况与目标 高价位：3800～4000 元/㎡　高速度：月均销售 75套 06年推货量大，约2400套，是05年的翻倍 项目可销售776，比例大 竞争环境相对激烈 竞争对手有一定的知名度及客户资源 地处标志性地段 休闲公园实施时间不确定 项目商业部分突出 户型与竞争对手基本持平 园林在时间上及展示效果上要求较高 生活配套缺泛 有高压线影响 对地段（厚街大道）认可度高 客户来源基本相同，处于同质竞争状态 前往城区置业的客户越来越多，客户流失 市场状况 项目状况 客户状况 在目前现实状况下，支撑高价位、高速度的基本点并不足够。 第二十八页，共四十三页。 SWOT分析 SWOT 分析 优势-----Strength 劣势-----Weak 1、项目地段潜力价值较大，形象较好 2、近邻项目30万面积的度假休闲公园 3、项目属于标志性路段，昭示性强 4、项目商业影响力较大 1.项目东侧受到电线杆的影响 2、周边生活成熟度不高 3、项目面临道路噪声影响 机会-----Opportunity SO战略（发挥优势，抢占机会） WO战略（利用机会，克服劣势） 1、项目所在区域作为政府规划的标志性路段，地段潜力较大 2、初定的发售时间段内，竞争对手后续货量未推出，存在市场的空档期 1、强化地段规划中心区形象 2、利用空档期，抢占时机，创立形象 3、树立标志性，唯一性路段昭示 4、强化商业影响力 1、利用市场空档快速建立高端项目社区形象 2 、利用中心区在大众心目中的景愿,克服产品劣势，将产品价值愿望无限提升 3、创造价值点(隔音玻璃等)，提升产品价值感 4、营销引导，样板房、工程样板房（规避产品缺陷） 5、发挥商业影响性 威胁-----Threaten ST战略（发挥优势，转化威胁） WT战略（减少劣势，避免威胁） 1、竞争对手的知名度较高 2、项目推货量较大 3、部分推广渠道被对手垄断 4、项目推售时机不是旺市期 1、集中强势推广，建立差异化形象 2、加强展示、现场包装和区位的借势提升项目知名度 3、提供完善的服务，让客户真实体验 1、利用项目昭示优越性，完善项目自身包装展示，提高形象及知名度 2、提前蓄客,传递信息，解决客户资源问题 发挥综合优势 树立中心区高形象 强展示　　提高价值点 集中强势推广　体验营销 提前蓄客　　截流客户 第二十九页，共四十三页。 项目策略总纲 高形象，强展示，体验营销 集中渠道，强势推广 提前蓄客，截流客户 目　　标 高价格的支撑 高价格、高速度的支撑 高速度的支撑 第三十页，共四十三页。 解题思路 目标的解题思路 策略总纲 营销部署及攻略 市场分析 本体分析 客户分析 第三十一页，共四十三页。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 谨呈：东莞鑫伯房地产投资有限公司 2005年10月 厚街-鼎盛时代广场营销策略总纲 第一页，共四十三页。 关于目标的理解 开发商目标原语引用： 我们希望尽可能实现销售高价，尽量在年底销售完毕…… 第二页，共四十三页。 我们对目标的理解 实现区域高价：3800～4000 元/㎡ 实现快速销售：月均销售 75套 第三页，共四十三页。 厚街区域均价水平 区域内项目目前均价在3500元/m2之间浮动 月均45套左右 月均55套左右 月均35套左右 月均60套左右 区域内项目月均销售速度为50套/月 月均75套左右 使项目成为区域的龙头盘，打造超越区域水平的高价并在短时间内快速销售，实现利润最大化及引发市场的轰动和关注！！！ 第四页，共四十三页。 解题思路 目标的解题思路 策略总纲 营销部署及攻略 市场分析 本体分析 客户分析 第五页，共四十三页。 市场分析 第六页，共四十三页。 竞争对手的分布情况 环湖板块 镇中心板块 集中板块 盛和花园 306套洋房，8月16日解筹后剩余不到30套，未签约 汇景豪庭二期 360套洋房，月底选房（现认筹400张） 东逸翠苑 十月将推出22.23栋，尾货剩余30余套 加州阳光 60套湖景洋房 以项目推售量进行比较，依次是： 1、东逸翠园（60-70套/月） 2、盛和花园（50套/月） 3、汇景豪庭（根据认卡量400张/6个月） 三屯富怡花园三期 380套洋房，8月20日发售 以镇政府为中心，东部和东北部的地产市场较为繁荣！ 第七页，共四十三页。 市场主要楼盘的差异比较—— 项目 类型 建筑/占地面积 规模 户型 配套 园林 均价比较 东逸翠园 多层和高层洋房 260239/118525平米 21栋16 层共2000户 二房二厅（61-95）三房二厅 （120-160） 四房两厅（150-190） 凤山公园自然环境，康乐南路周边配套，小区智能化物管，私家会所及幼儿园 绿化面